Reivindicatória – Exceção de usucapião – Promessa de compra e venda

Comentário: O direito a reivindicar a propriedade é a forma de recuperação da posse obtida injustamente por terceiros, direito este que poderá ser exercido por aquele que tem o domínio. A promessa de compra e venda é um negócio seguro, pois trata-se de um contrato bilateral pelo qual as partes comprometem-se assinar futuramente a escritura de compra e venda, desde que estas cumpram as obrigações assumidas na promessa de compra e venda. Todavia, caso o promitente vendedor recuse injustificadamente em assinar a escritura definitiva de transmissão do bem, após a quitação integral deste ou se arrependa na promessa de compra e venda firmada, surge o direito subjetivo do promissário comprador à outorga de escritura definitiva, a ser concretizado mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado pelo promitente comprador. Apelação nº 0004556-97.2001.8.19.0004 Apelante: Solange Alvarenga Barbosa Apelados: Mauricio Gil Ferreira, Sonia Maria Vieira Neves, Espolio de Mario Sergio Picolli Relatora Desembargadora Renata Machado Cotta Apelação. Reivindicatória. Exceção de usucapião. Promessa de compra e venda. Direito de reivindicar. O direito subjetivo de propriedade é o mais sólido e amplo dos direitos subjetivos patrimoniais. É o direito real por excelência, em torno do qual gravita o direito das coisas, sendo, ainda, ao lado de valores como a vida, liberdade, igualdade e segurança, nos termos do art. 5º da CRFB, um direito fundamental. Assim, enquanto as faculdades de uso, gozo e disposição compõem o domínio – com possibilidade de desmembramento – a pretensão reivindicatória emerge da lesão ao direito subjetivo de propriedade e traduz o conteúdo jurídico do direito subjetivo. Ou seja, reivindicar consiste justamente na possibilidade do proprietário sancionar aquele que possui injustificadamente a coisa, por ter violado o direito genérico de abstenção, prestação negativa que serve de objeto a relação jurídica com a coletividade. Promessa de compra e venda. Principal espécie de contrato preliminar, a promessa de compra e venda constitui contrato bilateral, pelo qual as partes comprometem-se a celebrar futuramente um contrato definitivo de compra e venda. É, portanto, negócio de segurança, destinado a conferir garantia às partes, quanto à relação substancial em vista. Logo, admite-se que o promissário comprador vincule-se a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Por outro lado, assume o promitente vendedor uma obrigação de fazer, consistente na cooperação para a formação do contrato definitivo pela outorga da escritura definitiva de compra e venda, em prol do promitente comprador, ao tempo da quitação. Em outras palavras: quando integralizado o preço, o promissário comprador intimará o promitente vendedor a fim de lhe outorgar a escritura e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo, buscará a pretensão judicialmente, nos moldes do disposto no art. 466-B do Código de Processo Civil, para que a sentença substitua a vontade não emitida pelo particular, valendo como título para registro. Não obstante, na hipótese dos autos, ainda que considerada a promessa de compra e venda firmada entre o ex-companheiro da apelante e os litisdenunciados, não houve o pagamento integral do preço, como declarado pela própria apelante, que afirma que, após a dissolução da união estável, seu ex-companheiro, promitente comprador, deixou de arcar com as prestações do financiamento, de modo que inexiste direito à adjudicação do imóvel e, consequentemente, exsurge a ilegitimidade de sua posse. Usucapião. Modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, a usucapião decorre da posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais. Com efeito, a posse é o poder de fato sobre a coisa; já a propriedade é o poder de direito nela incidente. O fato objetivo da posse, unido ao tempo – como força que opera a transformação do fato em direito – e a constatação dos requisitos legais, confere juridicidade a uma situação de fato, convertendo-a em propriedade. Assim, o proprietário desidioso que não atua como gestor de seu patrimônio deve ser privado da coisa em favor daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade. Acervo probatório. As provas carreadas demonstram que o autor é proprietário do imóvel objeto da lide (fls. 6/13), tendo adquirido-o dos litisdenunciados, outrora proprietários do bem (fls. 12), com a ciência e anuência do ex-companheiro da parte ré, que atuou como procurador (fls. 151), o que culminou na outorga da escritura definitiva em nome do autor (fls. 8v). Ademais, como declarado pela própria apelante, o seu ex-companheiro deixou de arcar com as •••