Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel – Restituição do valor pago pelo comprador inadimplente – Retenção de importância proporcional à fruição do bem

Comentário: Não se pode pleitear em nome próprio direito alheio, portanto, havendo dano moral somente a parte que sofreu o dano moral é legítima para propor a ação e não seus pais. Assumindo o vendedor, perante o comprador, a responsabilidade por vícios existentes no imóvel, este deverá cumprir sua obrigação contratual independentemente de sua relação com a construtora responsável pela edificação do imóvel. A denunciação à lide perante a construtora não é possível, pois os vendedores trouxeram para si a responsabilidade em sanar os danos perante os compradores, podendo cobrar da construtora em ação de regresso. Descumprida a obrigação do vendedor em sanar os vícios no imóvel não pode este exigir o pagamento das parcelas devidas pelo comprador, uma vez que não se exige o cumprimento de uma obrigação antes de cumprir sua parte, art. 476 do Código Civil. Neste caso, havendo o protesto indevido das parcelas vencidas e configurado o dano moral, caberá indenização aos compradores. Se houver interesse do vendedor em cobrar fruição do comprador, uma vez que este usou do imóvel até que a rescisão da compra e venda fosse declarada, deverá cobrá-la em sede de reconvenção, não sendo válida sua cobrança pela contestação. Apelação Cível n° 1.0024.04.414218-0/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apte(s) Adesiv: José Domiciano Ferreira e outro(a)(s) - 1º Apelante: Coling Construtora Gosling Ltda - 2º Apelante: Hamilton Guimaraes Bernardes e outro(a)(s) - Apelado(a)(s): Coling Construtora Gosling Ltda, Hamilton Guimaraes Bernardes e outro(a)(s), José Domiciano Ferreira e outro(a)(s), Caixa Seguradora S/A, Caixa Econômica Federal - Relator: Exmo. Sr. Des. Valdez Leite Machado Ementa: Apelação Cível - Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e perdas e danos - Ilegitimidade ativa - Impossibilidade de pleitear direito alheio em nome próprio - Ilegitimidade passiva - Preliminar afastada - Compra e venda de imóvel - Descumprimento comprovado - Rescisão - Possibilidade - Restituição das partes ao ‘statu quo ante’ - Fruição - Possibilidade - ‘Exceptio contractus non adimpleti’ - Comprovação - Protesto indevido - Danos morais configurados - Fixação do ‘quantum’ - Denunciação da lide - Impossibilidade - Honorários advocatícios. Conforme dispõe o art. 6º do Código de Processo Civil, “ninguém pode pleitear em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”. Portanto, não podem os pais pleitear danos morais em nome de seu filho. Restando devidamente comprovada a relação jurídica existente entre as partes, não há que se falar em ilegitimidade para a causa. Ao deixar de cumprir o disposto na cláusula nona do contrato de compra e venda, já que deixaram de se responsabilizar pelos vícios de construção, os réus ensejaram a resolução do contrato, em conformidade com o que dispõe o artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes. Em ações de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, o pedido de fruição não necessita ser formulado em sede de reconvenção, porquanto é intrínseco à natureza da demanda. Deve ser assegurado aos vendedores, que veem frustrada a compra e venda celebrada, o direito de ressarcimento pelo período em que os compradores utilizaram o imóvel. O protesto de título realizado de forma indevida gera prejuízos indenizáveis na forma de reparação por danos morais, sendo estes, segundo a majoritária jurisprudência, presumíveis, ou seja, ‘in re ipsa’, prescindindo de prova objetiva. Inexistindo a comprovação da previsão legal ou contratual de responsabilidade da denunciada em ressarcir o denunciante por danos decorrentes de julgamento procedente dos pedidos formulados na demanda, mostra-se sem cabimento a denunciação genérica ou em casos de se atribuir responsabilidade exclusiva à denunciada. Não havendo condenação na lide secundária, mas apenas na lide principal, devem os honorários advocatícios ser fixados de forma diversa em cada uma das demandas, posto que a denunciação da lide faz surgir uma ação secundária, ajuizada no curso de uma ação principal, criando uma nova relação processual a par daquela já existente entre denunciante e denunciado. V.v.: Não há como ser acolhido pedido de condenação da parte autora ao pagamento de fruição, tendo em vista que não se reveste dos requisitos formais, já que foi apresentado na contestação, deixando a requerida de apresentar reconvenção. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em turma, a 14ª câmara cível do tribunal de justiça do estado de minas gerais, sob a presidência do desembargador Valdez Leite Machado, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, em rejeitar preliminar, à unanimidade, negar provimento ao primeiro recurso e ao adesivo e dar provimento parcial ao segundo, vencido parcialmente o relator. Belo Horizonte, 11 de agosto de 2011. Des. Valdez Leite Machado - Relator, vencido parcialmente NOTAS TAQUIGRÁFICAS Produziu sustentação oral, pelos segundos apelantes, o Dr. Geraldo Faria Abreu. O Sr. Des. Valdez Leite Machado: VOTO Registro ter ouvido com atenção as palavras produzidas pelo ilustrado Dr. Procurador. Cuida-se de recursos de apelação interpostos contra a sentença de f. 728-742, de lavra do MM. Juiz da 29ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por perdas e danos manejada por José Domiciano Ferreira e Fátima Chaves de Amorim em face de Hamilton Guimarães Bernardes, Silvana Vanucci de Castro, Caixa Econômica Federal e Caixa Seguradora S/A que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) julgar os autores carecedores de ação, por ilegitimidade ativa em relação ao pedido de indenização por danos morais referentes ao filho menor; b) reconhecer e declarar a prescrição da pretensão em face da requerida Caixa Seguradora S/A, decretando a extinção do processo em relação a ela, nos termos do art. 269, IV, do CPC; c) rescindir a promessa de compra e venda em razão de descumprimento do contrato por parte dos réus, os quais deverão pagar aos autores a multa prevista na cláusula 11ª do pacto; d) condenar os requeridos Hamilton Magalhães Bernardes e Silvana de Castro a restituir aos autores todos os valores recebidos, inclusive o sinal; e) condenar os requeridos Hamilton Magalhães Bernardes e Silvana Vanucci Castro a pagar ao autor José Domiciano Ferreira, a título de danos morais, o montante de R$8.000,00. Além disso, julgou improcedente a lide secundária, condenando os réus Hamilton Magalhães Bernardes e Silvana de Castro ao pagamento dos honorários advocatícios referentes à denunciada Colling Construtora Gosling Ltda., em valor arbitrado em R$2.000,00. Consubstanciando seu inconformismo nas razões de f. 756-763, busca a primeira apelante Colling Construtora Gosling Ltda. a reforma do r. “decisum”, afirmando que havendo condenação, os honorários devem ser fixados nos termos do disposto no § 3º, do art. 20 do CPC. Por outro lado, Hamilton Guimarães Bernardes e outro apresentaram recurso de apelação às f. 765-788, aduzindo que houve culpa concorrente para a rescisão do contrato, na medida em que os autores também deram causa para alguns problemas existentes no imóvel, quer pela falta de manutenção quer por alterações efetivadas no bem. Disseram que a prova pericial não encontrou problemas de recalque nas fundações do imóvel, o que demonstra que a edificação não traz risco de desabamento e que não havia qualquer risco de permanência no imóvel. Garantiram não são parte legítima para responder pela presente ação, já que a única responsável pelos danos do imóvel é a construtora denunciada. Ressaltaram que ao contrário do que consta da decisão singular, mostra-se possível a denunciação da lide. Sustentaram que os autores se encontram na posse do imóvel desde fevereiro de 2001, devendo ser condenados ao pagamento de fruição. Evidenciaram que o protesto das cambiais se deu de forma lícita, visto que os títulos não foram solvidos a tempo e modo. Também inconformados, José Domiciano Ferreira e outro interpuseram apelo adesivo às f. 818-828, alegando que detêm legitimidade para pleitear o dano moral em nome de seu filho menor. Salientaram que os danos morais foram arbitrados em valor irrisório, devendo ser majorado. Asseveraram que não há que se falar em exclusão da denunciada da lide, tendo em vista o direito de regresso dos apelados em face da denunciada. Foram apresentadas contrarrazões às f. 802-804, f. 805-814, f. 831-837, f. 841-845 e f. 846-852. Presentes os pressupostos de admissibilidade dos recursos, deles conheço conjuntamente. Inicialmente, analisando a preliminar de ilegitimidade dos autores para pleitear danos morais em nome de seu filho, verifico que não merece qualquer reparo a decisão singular, pois os autores realmente pleiteiam direito alheio em nome próprio. Ora, segundo o art. 6°, do CPC, não se admitirá •••