Despejo por falta de pagamento c/c cobrança – Não exercício do direito à purga da mora - Desnecessidade de suspensão da ação de despejo enquanto tramita outra relacionada com a propriedade do imóvel

Comentário: O acórdão analisado é relevante por aprofundar-se na relação locatícia sob dois aspectos: a relação entre propriedade e locação, e a relação processual de prejudicialidade externa entre ações de despejo e ações envolvendo a propriedade e o contrato de locação. Como já reiterado neste BDI, o contrato de locação, para ser válido, exige o cumprimento dos requisitos normais do Código Civil para a validade dos negócios jurídicos (ausência de simulação, partes capazes, etc), além da posse do imóvel pelo locador, que a cederá ao locatário: não se exige que o locador seja proprietário do imóvel. Portanto, ações judiciais que envolvam a propriedade do imóvel não deverão afetar ações de despejo por falta de pagamento, mas aquelas que envolvam os requisitos de validade do próprio contrato (no caso do acórdão analisado, alegou-se, em outro processo judicial, a ocorrência de simulação), poderão afetar o processo de despejo, e levar à sua suspensão, enquanto não há decisão acerca da validade da locação discutida. Esta relação de prejudicialidade externa foi bem analisada pelo acórdão, que não permitiu que uma discussão judicial envolvendo a propriedade do imóvel alugado afetasse o andamento do processo de despejo. Apelação Cível n° 1.0105.04.112608-4/002 - Comarca de Governador Valadares - Apelante(s): Construtora Andaluz Ltda - Apelado(a)(s): Eletromig Empreend Imobiliários Ltda - Relatora: Exmª. Srª. Desª. Márcia de Paoli Balbino Ementa: Processual Civil – Apelação - Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança - Legitimidade ativa – Presença - Nulidade do processo - Não verificação - Simulação de contrato - Coisa julgada - Requisitos da Lei 8.245/91 presentes – despejo – cabimento – aluguéis - Pagamento devido - Pedido inicial procedente - Recurso conhecido e não provido - Litigância de má-fé da locatária - não verificação. A pessoa que locou o imóvel tem legitimidade para figurar no polo ativo da ação de despejo. Havendo coisa julgada quanto à validade do contrato de locação, desnecessária a suspensão da ação de despejo enquanto tramita outra relacionada com a propriedade do imóvel objeto de locação. Para que seja deferido despejo por falta de pagamento e condenada a locatária ao pagamento dos aluguéis, basta a prova do inadimplemento.-Não tendo a locatária procedido à purgação da mora, mediante o depósito dos aluguéis atrasados e demais encargos, no prazo da defesa, com o cômputo também das custas e dos honorários advocatícios, nos termos do art. 62, V, da Lei 8.245/91, a decretação do despejo é medida que se impõe, assim como sua condenação ao pagamento dos aluguéis.-Não configurada a litigância de má-fé, não há se falar no recebimento da multa e da indenização previstas no art. 18 do CPC. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em turma, a 17ª câmara cível do tribunal de justiça do estado de minas gerais, sob a presidência do desembargador eduardo mariné da cunha , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em rejeitar as preliminares. Negar provimento ao recurso e indeferir o pedido de condenação da apelante por litigância de má-fé. Belo Horizonte, 30 de junho de 2011. Desª. Márcia de Paoli Balbino - Relatora VOTO Eletromig Empreendimentos Imobiliários Ltda ajuizou, em 18.02.2004, ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis contra Construtora Andaluz Ltda. Alegou que as partes mantém contrato de locação do imóvel onde está localizada a sede da ré, firmado por tempo indeterminado e com aluguel mensal de R$300,00. Afirmou que a ré jamais pagou o valor do aluguel e os IPTUs, sustentando estar em dificuldades. Mencionou que sua pretensão tem respaldo nos artigos 9º, II e 62, I, da Lei 8.245/91. Pediu a rescisão do contrato e a condenação da ré ao pagamento de R$8.583,46, conforme planilha que apresentou. Juntou documentos. A ré contestou (f. 19/22), arguindo preliminar de carência de ação por ilegitimidade ativa e impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de que à época da locação a autora já havia permutado o imóvel objeto da locação com a empresa Contécnica Construções Técnicas Ltda, não detendo o domínio nem a posse dele. No mérito, pugnou pela improcedência do pedido inicial, alegando que a autora permutou com a empresa Contécnica Construções Técnicas Ltda em 18.09.2001, os lotes 01 e 02 da quadra 15 e o lote 10 da quadra 16 do loteamento Santos Dumont I localizado em Governador Valadares, com um imóvel comercial localizado em Guarapari, tendo ambas se comprometido a assinar as respectivas escrituras. Sustentou que a Contécnica vendeu o lote 10 da quadra 16 e a autora passou a escritura, mediante autorização, para Milton Mendes; tendo sido firmado aditivo ao contrato de permuta na oportunidade, mantendo as mesmas condições anteriormente pactuadas somente com relação aos lotes 01 e 02 da quadra 15. Afirmou que a autora locou parte do imóvel comercial de Guarapari, do qual recebe lucros. Aduziu que a autora pretende desistir da permuta, negócio jurídico perfeito e acabado. Asseverou que o contrato de locação é nulo porque firmado pela autora, que do imóvel locado não era mais dona, e pelo esposo de sua representante legal, pessoa sem poderes para tanto. Informou que o contrato foi simulado para que a ela, ré, enquanto não registrados os imóveis permutados, fizesse prova de locação junto à CEMIG para prestar serviço a ela, não tendo, portanto, qualquer intenção de estabelecimento de relação jurídica locatícia, razão pela qual entende que nada deve à autora a título de aluguel. Pediu a condenação da autora por litigância de má-fé. Juntou documentos. A autora apresentou réplica (f. 86/88), refutando os argumentos de defesa da ré. Frisou que a certidão de f. 7 demonstra que ela é proprietária do imóvel objeto do contrato de locação e que o marido da representante legal da ré sempre negociou pela Construtora Andaluz Ltda, sendo válido o contrato. Afirmou que o contrato de permuta já restou rescindido, haja vista que o imóvel permutado pela Contécnica não era de sua propriedade. Juntou documentos. Intimadas as partes para especificação de provas (f. 93), a ré pediu prova testemunhal (f. 97), e a autora requereu provas documental, testemunhal, pericial e depoimento pessoal do representante da ré (f. 99). Em saneador (f. 101/102), após verificar que o pedido inicial tem respaldo legal e que a permuta é matéria estranha ao presente feito, o MM. Juiz rejeitou as preliminares arguidas em contestação e deferiu somente a prova testemunhal, que foi produzida conforme f. 112. O processo foi suspenso até o julgamento da ação de nulidade do contrato de locação, pelo vício da simulação, ajuizada pela Construtora Andaluz Ltda, ora ré, contra Eletromig Empreendimentos, ora autora (f. 120/121 e 125). A autora agravou da decisão de suspensão do processo (f. 126/132), cujo recurso não foi provido (f. 138/146). A ação de nulidade do contrato de locação foi julgada improcedente (f. 161/166), e a sentença foi mantida em grau recursal (f. 172/173). Às f. 191/192, a ré sustentou que o imóvel objeto de locação foi vendido pela autora ao representante legal da Contécnica e pediu suspensão do presente processo até o julgamento da ação de execução c/c obrigação de fazer movida pelo comprador contra a ora autora, no qual se pleiteia a transferência de titularidade do imóvel. Na sentença (f. 210/214), após concluir que a validade do contrato de locação já conta com decisão transitada em julgado e que os requisitos legalmente exigidos para a concessão do despejo restaram comprovados, o MM. Juiz julgou procedente o pedido. Constou do dispositivo da sentença (f. 213): \"Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados declarando rescindido o contrato firmado (f. 08/09) e concedo o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel voluntária, na forma do art. 63 §1º, \'b\' da Lei 8.245/91. Condeno a ré ao pagamento de aluguéis em atraso, vencidos e que se vencerem no curso da lide, até a efetiva desocupação do imóvel em questão, desde que devidamente comprovados. Condeno, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios que arbitro em 17% do valor da condenação. Expeça-se, oportunamente, mandado de notificação e despejo. Para o caso de requerimento de execução provisória (Lei 8.245/91, arts. 64 e 63 § 4º), fixo em R$3.000,00 o valor da caução (valor dos aluguéis em atraso), relativos a 12 meses de aluguel, vez que entendo prudente mesmo nas hipóteses de despejo por falta de pagamento, que o autor, vitorioso na demanda, preste caução, caso tenha a intenção de proceder à execução provisória do julgado, vez que fundado no poder geral de cautela\" A ré opôs embargos de declaração (f. 216/217), apontando omissão na sentença quanto a seu pedido de suspensão do processo. Os embargos foram rejeitados (f. 223). A ré apelou (f. 224/231), reapresentando a preliminar de carência de ação por ilegitimidade ativa e impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de que a autora não era proprietária do imóvel no momento da celebração do contrato e que este foi firmado sob o vício da simulação, já que não foram transferidos pela autora os direitos de uso e gozo e que a própria autora confessa que nada recebeu a título de aluguel. Argüiu a preliminar de negativa de vigência ao princípio do devido processo legal, ao argumento de que era necessária a suspensão do presente feito, posto que na ação de execução já foi ordenada a lavratura da escritura do imóvel pela ora autora, como outrora informado. No mérito, simplesmente pugnou pela reforma da sentença. A autora contrarrazoou (f. 235/243), requerendo o não provimento do apelo da ré e a condenação dela por litigância de má-fé. É o relatório. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE: Conheço do recurso da ré porque próprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f. 232). PRELIMINARES: a) CARÊNCIA DE AÇÃO: Em sua apelação, a ré arguiu preliminar de carência de ação por ilegitimidade ativa e impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de que a autora não era proprietária do imóvel no momento da celebração do contrato de locação e que este foi firmado sob o vício da simulação, já que não foram transferidos, pela autora, os direitos de uso e gozo e que a própria autora confessa que nada recebeu a título de aluguel. Sem razão a apelante. Inicialmente, vale frisar as três condições necessárias da ação: a possibilidade •••