A necessidade de prova de atos de má-fé do adquirente para declaração de nulidade do negócio jurídico

Comentário: Ocorrendo a venda do bem por agente capaz e a preço adequado, para que se declare a nulidade do negócio jurídico com amparo na simulação, conluio, dolo, fraude, em geral, os atos de má-fé ou comportamento malicioso, necessariamente, hão de ser provados os atos praticados e a anuência do comprador. Mesmo que haja a comprovação de que tenha havido má-fé do vendedor na venda do imóvel, isto por si só, não induz a comprovação de má-fé do adquirente que adquiriu o bem de quem constava como dono no registro imobiliário e pagou o preço adequado. Apelação Cível nº 70043041714 - Décima Oitava Câmara - Comarca de Porto Alegre Joao Carlos da Silveira , Apelante - Santa Paula Construções Ltda, Apelado Data de Julgamento: 28.07.2011 Relator: Nelson José Gonzaga Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda. Simulação. A simulação, causa de nulidade do ato jurídico, o dolo, o conluio, a fraude, ou qualquer ato de má-fé que leve a anulação do ato jurídico há de ser cumpridamente provada. Ausência de prova de conluio entre os contratantes. manifesta a má-fé da vendedora que não pode ser estendida ao adquirente de boa-fé. Pretensão do autor de anulação de compra e venda de bem imóvel realizada entre a demandada e empresa. Alegação de fraude, configuradora de simulação. Inexistência de prova, sequer indícios, do necessário conluio entre os contratantes com o fim de prejudicar terceiros. Bem imóvel vendido pela empresa proprietária, titular do registro imobiliário, através de representante regularmente instituído, por preço comprovadamente justo, a afastar a pretensão anulatória. Prejuízo ao autor evidenciado, contudo, pela má-fé exclusiva da alienante, que não pode ser automaticamente estendida ao adquirente. Sentença de improcedência da ação confirmada. Negaram provimento. Unânime. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento. Custas na forma da lei. Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes (Presidente) e Desª Nara Leonor Castro Garcia. Porto Alegre, 28 de julho de 2011. Des. Nelson José Gonzaga, Relator Trata-se de recurso de apelação interposto por JOÃO CARLOS DA SILVEIRA, em face da sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda cumulada com pedido de reintegração de posse e indenização por danos materiais ajuizada contra SANTA PAULA CONSTRUÇÕES LTDA., e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em R$ 1.200,00, suspensa a exigibilidade em decorrência da gratuidade deferida. Opostos embargos de declaração (fls. 305/306), restaram conhecidos e desacolhidos (fl. 307). Em razões de apelo (fls. 309/313), afirmou que a prova dos autos não teria sido devidamente examinada. Referiu que a decisão teria se fundado em penhora realizada em ação executiva, que não contou com a participação do requerente. Disse que não seria possível atrelar o valor do imóvel a avaliação judicial ocorrida naquele feito, porquanto o valor de mercado é muito superior. Sustentou incontroverso que o contrato de compra e venda não foi chancelado pelo Judiciário. Garantiu que o contrato de compra e venda, firmado pela ex-inventariante Vani e a ré, foi celebrado posteriormente ao ajuizamento da ação declaratória. Destacou que o apelado, adquirente, é empresário da construção civil e, por isso, não é crível que tenha deixado de tomar todas as precauções antes de realizar um negócio de significativo valor. Relatou que somente após o ajuizamento desta ação, o réu propôs ação adjudicatória, pois a transferência da propriedade ainda não havia sido alcançada. Argumentou que a prova colacionada ao processo permite comprovar que houve muito mais que indícios da má-fé da apelada na transação. Pugnou pelo provimento do recurso, com julgamento de procedência da ação. A demandada apresentou contrarrazões às fls. 316/323. Observados os artigos 549, 551 e 552, todos do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado. É o relatório. VOTOS Des. Nelson José Gonzaga (Relator) Eminentes Colegas. Cuida-se de ação declaratória de nulidade de compra e venda em que o autor pretende a anulação de venda de bem imóvel realizada pela pessoa jurídica Indústria e Comércio de Produtos Alimentícios Manol Ltda., representada pela sua irmã unilateral, em simulação. Segundo preconiza o art. 167 do CCB/2002 e, também, o art. 102 do CCB/1916, a simulação, causa de invalidade do negócio jurídico, restará configurada, entre outros casos, quando o negócio jurídico realizado aparentar conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem, bem como quando contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira. É um negócio jurídico bilateral, deliberadamente desconforme com a intenção, em que, o intuito de enganar terceiros ou fraudar a lei é feito em conluio entre as duas partes envolvidas no negócio fraudulento. No caso em apreço, na linha do entendimento do magistrado a quo, não restou caracterizado tal vício social. Necessário realizar um breve apanhado dos fatos, a fim de situar a discussão. A controvérsia recai sobre um terreno, localizado na Av. Carlos Gomes, matriculado sob n. 134.174, no registro de Imóveis da 4ª Zona do Município de Porto Alegre. Originariamente, figurava como titular do registro imobiliário a empresa Indústria e Comércio de Produtos Alimentícios Manol •••