A Suscitação de Dúvida em face dos Títulos Judiciais

Um tema corrente na prática registral é o da Dúvida de ofício dos mandados judiciais que determinam a prática de atos registrais como o registro de penhoras, arrestos e sequestros, transferência de domínio e outros, toda vez em que tais atos importarem em violação aos princípios registrais. Não é raro o registrador se deparar com ordens judiciais impossíveis de cumprimento, por exemplo: ordem de penhora de imóvel que não existe junto ao RGI; transferência de domínio daquele que não é dono; registro de sentença de usucapião de unidade autônoma de condomínio horizontal que não existe; usucapião de loteamento que não foi aprovado; transposição de registro lançado em Títulos e Documentos para o Registro de Imóveis; determinação de averbação de ato sujeito a registro; registro de cessão de direitos hereditários em Registro de Imóveis; determinação de registro de direito de ocupação no Registro de Imóveis; abertura de matrícula com base em título que não especifica a área, medidas e confrontações do imóvel; usucapião de terreno de marinha; e por aí vai. Em tais situações, o registrador deve prenotar o mandado, colocá-lo em exigência e oficiar o juízo que determinou a ordem. O juízo provavelmente intimará a parte para cumprir as exigências apontadas pelo registrador. Mas e se as exigências cartoriais não forem cumpridas e a ordem contida no mandado for reiterada? O que deve o registrador fazer? A resposta é simples: deve o registrador submeter a questão ao conhecimento de seu juízo corregedor permanente de ofício. Isso mesmo, deve levantar Dúvida independentemente de requerimento. Entendo que tanto os títulos judiciais (assim entendidos os mandados de penhora, cartas de adjudicação e arrematação, cartas de sentença, formais de partilha et caetera), como aqueles produzidos pelas partes em forma pública ou particular, quando apresentados a registro ou averbação, encontram-se sujeitos, indiscriminadamente, ao chamado exame de qualificação, devendo o Serviço Registral Imobiliário, em defesa da integridade e segurança jurídica, verificar acerca da registrabilidade do título no que pertine ao seu aspecto formal. Perfilhando desse meu entendimento, são inúmeros os precedentes: Registro de imóveis. Título judicial também se submete à qualificação registrária. A decretação de fraude à execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao exequente, sem a produção de efeitos “erga omnes”. Obediência ao princípio da continuidade registrária. Recurso provido, para que a dúvida seja julgada improcedente. (Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, D.O. 28.11.2007) Registro de imóveis. Dúvida inversamente suscitada. Título judicial também se submete à qualificação registrária. Inexistência de afronta ao princípio da continuidade, ante a citação, na ação de adjudicação compulsória, dos herdeiros do coproprietário falecido, bem como dos demais titulares dominiais tabulares e seus cônjuges. Ademais, decisão prolatada na esfera jurisdicional já analisou específica e exatamente tal questão, dando-a por superada. Averbação relativa aos cônjuges dos ex-proprietários que já não mais se faz necessária. Admissível o ingresso ao fólio da carta de sentença. (CSM/SP, D.O. 07.03.2008) Registro de imóveis. Dúvida inversamente suscitada. Título judicial também se submete à qualificação registrária. Compromisso de compra e venda levado a registro. Posterior promessa de cessão realizada por uma das duas compromissárias compradoras, em prol da outra, mediante acordo homologado judicialmente. Admissível o ingresso ao fólio da carta de sentença dele decorrente. (CSM/SP, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator) Registro de imóveis. Título judicial também se submete à qualificação registrária. Certidão de penhora. Inviabilidade do registro, por força do princípio da continuidade. Necessidade de prévio acesso ao fólio do compromisso de venda e compra celebrado pelo executado, que, para tanto, deve ser exibido em sua via original. Dúvida procedente. (CSM/SP, D.O. 29.01.2008) Registro de imóveis. Dúvida procedente. Mandado de penhora de área remanescente de imóvel objeto de transcrição imobiliária. Título judicial que não é imune à qualificação registrária. Imóvel primitivo que sofreu vários destaques (parte expropriada, parte vendida, parte doada), desfigurando-o. Necessidade da prévia apuração do remanescente para o ingresso do título judicial no fólio real, sob pena de ofensa ao princípio de especialidade objetiva. (CSM/SP, D.O. 28.11.2007) Registro de imóveis. Título judicial também se submete à qualificação registrária. A decretação de fraude à execução só dá por ineficaz a alienação do bem em relação ao exequente, sem a produção de efeitos “erga omnes”. Obediência ao princípio da continuidade registrária. (CSM/SP, D.O. 28.11.2007) Registro de imóveis – Título judicial também se submete à qualificação registrária – Mandado de penhora – Inviabilidade •••