A cessão (transferência) do contrato de promessa de compra e venda: Legitimidade passiva para a ação de adjudicação compulsória

Nas aulas dos cursos de pós-graduação e extensão em Direito Imobiliário que profiro na Escola Paulista de Direito, é muito comum a indagação acerca da legitimidade passiva na ação de adjudicação compulsória, justamente aquela que busca o resultado prático equivalente ao cumprimento da obrigação de fazer do promitente vendedor renitente, consistente na outorga da escritura pública de compra e venda, nos contratos em que se observa cessão dos direitos do promitente comprador. De fato, é frequente a cessão dos direitos do promitente comprador a terceiros, às vezes de forma sucessiva (por exemplo: “B” prometeu comprar de “A” e cedeu seus direitos a “C” que, por sua vez, cedeu a “D” que agora quer a escritura e encontra resistência de “A”), e, nesta medida, surge a dúvida sobre quem deve figurar como réu da ação. A resposta a esta indagação, embora pareça complexa, é bastante simples e passa pela análise da relação de direito material e, principalmente, do instituto da cessão de direitos. O promitente comprador de um imóvel é titular de um direito obrigacional (um crédito), posto que somente será proprietário por negócio jurídico, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, depois do registro da escritura pública, cuja outorga o promitente vendedor se obrigou após receber o preço. Sendo o crédito, no caso o direito de receber a escritura, um bem patrimonial, obviamente é passível de transferência. A essa transferência dá-se o nome de cessão de crédito, que nada mais é que o negócio jurídico em que uma parte transfere a outra seus direitos de •••