ENCOL – Falência da incorporadora – Continuidade das obras coordenada por comissão constituída por adquirentes de unidades cujas decisões assembleares serão soberanas e vinculam a minoria

Recurso Especial nº 1.115.605 - Rj (2009/0004408-1) Relatora: Ministra Nancy Andrighi Recorrente: Via Empreendimentos Imobiliários S/A Recorrido: Alexandre Fernandes de Oliveira e Outro EMENTA Processual Civil e Imobiliário. Incorporação. Falência Encol. Término do empreendimento. Comissão formada por adquirentes de unidades. Contratação de nova incorporadora. Possibilidade. Sub-rogação da nova incorporadora nos direitos e obrigações da Encol. Inexistência. Sistemática anterior às alterações impostas à Lei nº 4.591/64 pela lei nº 10.931/04. 1. Na hipótese dos autos, diante do inadimplemento da Encol, parte dos adquirentes de unidades do empreendimento se mobilizou e criou uma comissão objetivando dar continuidade às obras. Para tanto, essa comissão interviu nos próprios autos da falência, tendo obtido provimento jurisdicional autorizando que as “unidades estoque” (aquelas não comercializadas pela Encol) e as “unidades dos não aderentes” (daqueles que não quiseram aderir à comissão) fossem excluídas de qualquer vinculação com a massa falida, propiciando a retomada e conclusão da edificação, independente de qualquer compensação financeira. O juízo falimentar também autorizou, após a realização de assembleia geral, a substituição da Encol no registro imobiliário, o que levou a comissão a celebrar com a incorporadora recorrente um contrato de promessa de permuta, para que esta concluísse o empreendimento, recebendo, em contrapartida, as unidades estoque e as unidades dos não aderentes. Há, pois, duas relações jurídicas absolutamente distintas: a primeira entre a Encol e os adquirentes originários de unidades do empreendimento; e a segunda entre a comissão de representantes desse empreendimento e a recorrente. Sendo assim, inexiste relação jurídica triangular que englobe a massa falida da Encol, os recorridos e a recorrente, a partir da qual esta teria se sub-rogado nos direitos e obrigações da Encol, o que justificaria a sua inclusão no polo passivo da execução movida pelos recorridos em desfavor da Encol. 2. Embora o art. 43, III, da Lei nº 4.591/64 não admita expressamente excluir do patrimônio da incorporadora falida e transferir para comissão formada por adquirentes de unidades a propriedade do empreendimento, de maneira a viabilizar a continuidade da obra, esse caminho constitui a melhor maneira de assegurar a funcionalidade econômica e preservar a função social do contrato de incorporação, do ponto de vista da coletividade dos contratantes e não dos interesses meramente individuais de seus integrantes. 3. Apesar de o legislador não excluir o direito de qualquer adquirente pedir individualmente a rescisão do contrato e o pagamento de indenização frente ao inadimplemento do incorporador, o espírito da Lei nº 4.591/64 se volta claramente para o interesse coletivo da incorporação, tanto que seus arts. 43, III e VI, e 49, autorizam, em caso de mora ou falência do incorporador, que a administração do empreendimento seja assumida por comissão formada por adquirentes das unidades, cujas decisões, tomadas em assembleia, serão soberanas e vincularão a minoria. 4. Recurso especial provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). Murilo Esteves de Carvalho, pela parte Recorrida: Alexandre Fernandes de Oliveira Brasília (DF), 07 de abril de 2011 (Data do Julgamento) Ministra Nancy Andrighi, Relatora RELATÓRIO A Exma. Sra. Ministra Nancy Andrighi (Relator): Cuida-se de recurso especial interposto por Via Empreendimentos Imobiliários S.A., com fundamento no art. 105, III, “a”, da CF⁄88, contra acórdão proferido pelo TJ⁄RJ. Ação: de resolução de contrato cumulada com indenização por perdas e danos, ajuizada por Alexandre Fernandes de Oliveira e outros em desfavor de Encol S.A. (posteriormente assumida por sua massa falida), tendo em vista a paralisação e abandono do empreendimento imobiliário denominado “Costa Verde”. Os pedidos formulados nesta ação foram julgados procedentes, com a condenação da massa falida da Encol à devolução dos valores pagos pelos recorridos. Execução: transitada em julgado a decisão da ação de conhecimento, os recorridos deram início à execução, tendo a Encol atravessado petição informando a necessidade de habilitação do crédito frente ao juízo universal da falência. Os recorridos, então, requereram a inclusão da recorrente no polo passivo da execução, na condição de adquirente e atual proprietária do empreendimento “Costa Verde”, o que foi deferido pelo Juiz em primeiro grau de jurisdição, sob o argumento de que a recorrente teria se sub-rogado nos direitos e deveres da massa falida da Encol. Embargos do devedor: opostos pela recorrente, alegando ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução. Aduz que, com o inadimplemento da Encol, representantes do empreendimento “Costa Verde” criaram uma comissão objetivando dar continuidade às obras por sua conta e risco. A comissão obteve alvará judicial, expedido pelo juízo falimentar, conferindo-lhe a propriedade dos imóveis não vendidos pela Encol (“unidades estoque”), bem como dos imóveis pertencentes àqueles que não haviam aderido à comissão, para que esta pudesse vendê-los e, com o produto, dar continuidade às obras. Aos não anuentes, entre eles os recorridos, restaram duas alternativas: aderir à comissão ou habilitar o seu crédito na falência da Encol. O juízo falimentar também autorizou a comissão, após a realização de assembleia geral, a celebrar com a recorrente um contrato de promessa de permuta, para que esta realizasse a construção dos edifícios, recebendo, em contrapartida, as unidades não vendidas pela Encol e as unidades daqueles que não aderiram à comissão. Sentença: julgou improcedentes os pedidos (fls. 155⁄157, e-STJ). Acórdão: o TJ⁄RJ negou provimento ao apelo da recorrente, nos termos do acórdão (fls. 239⁄244, e-STJ) •••