O contrato de corretagem de imóveis e seus elementos formadores

1. INTRODUÇÃO A intermediação imobiliária só se inicia através de um contrato. Este pode ser tanto escrito quanto verbal, posto que a lei não exige forma específica para tal manifestação (cf. art. 107, do CC 2002).1 Desta forma, este pacto negocial nasce do encontro de duas vontades: (a) de um lado a ação do comitente em querer vender seu bem imóvel através da contratação de um corretor de imóveis; (b) do outro, a vontade do corretor em realizar a venda para receber seus honorários de corretagem. Deste consenso, surgem obrigações recíprocas. Assim, na visão de Silvio Rodrigues o contrato: “[...] representa uma espécie do gênero negócio jurídico”.² Neste sentido, tem-se no artigo 104, do CC, a enumeração dos requisitos objetivos que validam o negócio jurídico, ou seja: I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e, III - forma prescrita ou não defesa em lei. Vencida esta etapa, tem-se como requisito subjetivo das partes que o contrato só se forma pela manifestação dos contratantes. Este evento tem por base a chamada autonomia da vontade. Com isso em mente, para melhor compreensão, veremos os princípios que fundamentam o direito contratual no Código Civil. 2. PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA NO CÓDIGO CIVIL Todo o sistema que regra a parte de contratos se funda sobre a temática da liberdade de contratar. Essa é a tônica do código. Contextualizando essa ideia Carlos Roberto Gonçalves ensina ao dizer que: “Tradicionalmente, desde o direito romano, as pessoas são livres para contratar. Essa liberdade abrange o direito de contratar se quiserem, com quem quiserem e sobre o que quiserem, ou seja, o direito de contratar e de não contratar, de escolher a pessoa com quem fazê-lo e de estabelecer o conteúdo com contrato.”3 E a liberdade de contratar tem seu alicerce fundado em alguns princípios que norteiam as negociações. A seguir, serão enumerados os principais que são: (a) o princípio da autonomia da vontade; (b) princípio da obrigatoriedade do contrato, e o; (c) princípio da boa-fé. 2.1 Princípio da autonomia da vontade É a liberdade contratual propriamente dita que dá aos contratantes a possibilidade de estipular livremente seus interesses, mediante acordo de vontades. Neste sentido, Irineu Strenger ensina em sua obra, dizendo que: “A autonomia da vontade como princípio deve ser sustentada não só como um elemento da liberdade em geral mas como suporte também da liberdade jurídica, que é esse poder insuprimível no homem de criar por um ato de vontade uma situação jurídica, desde que esse ato tenha objeto lícito.”4 E, no transcorrer da argumentação, referido autor faz relevante anotação sobre a importância da vontade para formação do contrato. Portanto, pede-se licença para transpô-la. A saber: Ora, o contrato, seja de que natureza for, constitui um meio pelo qual os particulares regulam seus interesses de acordo com determinada vontade, mesmo admitidas as limitações ao seu exercício, apresentando-se num •••