INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB O REGIME DA ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO) – DESCARACTERIZAÇÃO DO REGIME QUANDO OS VALORES SÃO PAGOS DIRETAMENTE AO INCORPORADOR, RESTANDO AO CONDOMÍNIO SOMENTE A FISCALI

Recurso Especial nº 426.934 - SP (2002/0040810-1) Relator: Ministro Luis Felipe Salomão Rrecorrente: Waldemar Ripani e outros Recorrido: Maria Aparecida Reverte Navarro Recorrido: José Riera Santander e outros EMENTA Civil e Processual Civil. Incorporação imobiliária. Construção sob o regime de administração (preço de custo). Devolução dos valores pagos por adquirente. Legitimidade passiva da incorporadora que restou responsável por toda a administração do empreendimento, inclusive pelo recebimento das parcelas pagas pelos condôminos. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação. 4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Fernando Gonçalves. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Brasília (DF), 16 de março de 2010(Data do Julgamento). Ministro Luis Felipe Salomão, Relator RELATÓRIO O Exmo. Sr. Ministro Luis Felipe Salomão (Relator): 1. Cuida-se de ação de reparação de danos ajuizada por Waldemar Ripani, sua esposa, Benedita da Silva Ripani, Armando Salum Abdalla, sua esposa, Rosana Josefina Attivo Salum Abdalla, e Lourdes Maldonado em face de José Riera Santander e sua esposa, Maria Meybe Pimenta Riera, e Pedro Riera Santander e sua esposa, Maria Aparecida Navarro Riera. Narram os autores que os réus são incorporadores e proprietários do Edifífio Itapuã, localizado na praça Sílvio Romero, n. 132, conjuntos 40, 41 e 42, São Paulo/SP, cuja construção foi realizada sob o regime de administração ou “preço de custo” à empresa JOMAM Construtora e Comercial Ltda. Alegam que subscreveram em 15/10/1986 e 31/10/1986, respectivamente, “cartas-propostas”, nos termos do art. 35 da Lei de Condomínio e Incorporações, por intermédio das quais formalizaram a promessa de adquirir frações ideais, correspondentes aos apartamentos 131 e 132 (Armando), 121 e 122 (Ripani) e 112 (Maldonado) do Edifício Itapuã, obrigando-se ao pagamento das despesas relacionadas a sua construção. Afirmam que o preço estabelecido para cada fração ideal, à época, foi de CZ$ CZ$ 277.000,00 (duzentos e setenta e sete mil cruzados) para Armando Salum Abdalla, CZ$ 267.000,00 (duzentos e sessenta e sete mil cruzados) pra Waldemar Ripani e 257.000,00 (duzentos e cinquenta mil cruzados) para Lourdes Maldonado. O preço de construção de cada unidade, contudo, foi estimado em CZ$ 528.000,00 (quinhentos e vinte e oito mil cruzados). De acordo com o mencionado documento os autores se comprometiam, ainda, a assinarem, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, o instrumento de compra e venda, mas, apesar de terem sido pagas todas as parcelas, o contrato nunca foi assinado, razâo pela qual, em 15 de junho de 1988, os autores notificaram os réus e a construtora JOMAM para procederem, no prazo de 10 •••