PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR – INTERPRETAÇÃO DO INCISO VIII, DO ARTIGO 59, DA LEI 8.245/91, INTRODUZIDO PELA LEI 12.112 DE 09.12.2009

A Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009 trouxe importantes alterações para a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), a maior parte delas voltadas para o direito processual. Aludidas alterações, como qualquer legislação recente, dependem de amadurecimento para que possam surtir os seus benéficos efeitos. Neste contexto, o início da contagem do prazo para a propositura da ação de despejo com pedido de liminar, quando há notificação comunicando o intento da retomada do imóvel, ainda enseja dúvidas na doutrina e na jurisprudência, a justificar este pequeno estudo. Primeiramente, acerca da propositura da ação de despejo na locação não residencial por prazo indeterminado, cumpre esclarecer que a lei do inquilinato faculta a denúncia vazia, cabendo ao locador notificar o locatário para a devida desocupação em trinta dias. É o que se verifica do artigo a seguir transcrito: Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. (sem destaques no original) Neste caso, destaca-se que a lei não estabeleceu qualquer prazo para o ajuizamento da ação de despejo, de modo que, se a ação de despejo for iniciada mais de trinta dias após o prazo da notificação, restará beneficiado o próprio locatário. Neste sentido, aliás, o extinto 2º Tribunal de Alçada Civil editara a Súmula 18, abaixo transcrita: Súmula n. 18. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil. Entrementes, cumpre ressaltar que, efetuada a notificação, a jurisprudência tem entendido como razoável a propositura nos trinta dias seguintes ao esgotamento do prazo da notificação, sob pena de o locatário arguir a inércia do locador, situação que demandaria outra notificação para a retomada do imóvel locado, retardando o ajuizamento da respectiva ação de despejo. A novel Lei 12.112/09, como é sabido, aumentou o rol de situações nas quais o despejo liminar é permitido, conforme se verifica a seguir: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela •••