INOVAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO

Passou a vigorar em 25 de janeiro de 2.010 a Lei nº 12.112, publicada em 10.12.09, que introduziu as seguintes alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): Devolução do imóvel pelo locatário antes de findo o prazo do contrato. “Art. 4º. O locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.” A alteração só fez eliminar a remissão ao artigo 924 do código de 1916, cujos correspondentes no novo código (413 e 571) só tratam de contratos puramente civis. Sub-rogação na locação, comunicação escrita ao locador e ao fiador, que poderá exonerar-se da fiança. Artigo 12 e §§ 1° e 2º. A essência das alterações desses textos consistiu: a) na necessidade de comunicação escrita ao locador e ao fiador, nas hipóteses de sub-rogação na locação por morte do locatário (art. 11), por separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável (art. 12 caput e § 1º); b) na possibilidade de o fiador exonerar-se da fiança no prazo de 30 dias, permanecendo responsável por seus efeitos durante 120 dias após a sua notificação ao locador (§ 2º). As demais consequências são a notificação ao locatário sub-rogado para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (§ único do art. 40), e ação de despejo com liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, VII). Efeitos da fiança até a efetiva devolução do imóvel. “Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” Ai está, grifada, no final do artigo 39, a alteração que veio pôr fim à maior polêmica que se instaurou na jurisprudência do STJ. Mas ficou claro que a prorrogação da locação deve ser “por força desta lei” e não por vontade das partes, que, neste caso, devem obter a anuência do fiador. Só assim se porá fim à polêmica no STJ, que considera a fiança como de interpretação restrita, como contrato benéfico. O STJ decidiu reiteradamente que “A orientação jurisprudencial desta Corte é no sentido de que a responsabilidade do fiador em relação ao contrato de locação deve ser interpretada restritivamente. Daí decorre que, na presente situação, o fiador somente responderá por encargos, decorrentes do contrato de locação, até o momento da sua extinção, mesmo que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves.”(AgRg no Recurso Especial nº 612.544-DF, j. em 25.05.2004). Depois de quatro anos de decisões nesse sentido, o STJ restaurou a decisão correta, nestes termos: “Se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado.” (Emb.Div. no REsp 566.633-CE). Quanto à Súmula 214 do STJ, o Min. Paulo Medina esclareceu: •••