COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - SEU REGISTRO - COMPETÊNCIA DO COMPROMITENTE VENDEDOR

Jether Sottano Conclui-se das disposições de motivos do Dec.Lei nº 58/37 que a sua finalidade foi assegurar ao compromissário comprador a legitimidade e o resguardo do negócio ajustado, pois nestes termos se encontram vazados esses motivos, que por não serem artigos do referido Dec.Lei poucos levam em conta, eis assim seus textos: Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda do preço em prestações; Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o artigo 1.088 do Código Civil, permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura de compra e venda; Considerando-se que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das empresas vendedoras; Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos; Considerando que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera freqüentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores; Decreta: etc. Por esses contextos, reafirma-se, não pode restar qualquer dúvida de que essa norma jurídica teve por objetivo proteger o compromissário comprador, e, dentro dessa proteção se encontra a obrigação do compromitente vendedor de registrar ou averbar o contrato para constituição de seu direito real oponível a terceiros. Assim é que, no substitutivo aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados encontra-se o parágrafo terceiro do artigo 11 com a seguinte redação: “As duas vias do contrato, dentro de vinte e quatro horas serão entregues ao oficial para averbá-las, pelo próprio proprietário, e restituídas a cada uma das partes, devidamente anotadas”. A cristalina inferência é a que a preocupação reinante no espírito do legislador de então, consistiu em incumbir o proprietário e compromitente vendedor da obrigação do registro do contrato, o qual sempre foi por ele lavrado ou efetivado, particularmente quando impresso, conforme autorização decorrente da lei. No entanto, o parágrafo primeiro do artigo 11 do Dec.Lei nº 58 ficou redigido com a supressão das expressões “pelo proprietário”, isso, por certo, por ter sido considerada óbvia, manifesta e clara essa incumbência. Contudo, o Dec. nº 3.079/38, que regulamentou o referido Dec-Lei, desvaneceu qualquer outra interpretação a respeito, pois no parágrafo primeiro do seu artigo 11 consignou: “ambas as vias ou traslados serão entregues pelo promitente vendedor dentro de dez dias ao oficial do registro para averbá-las e restituí-las anotadas a cada uma das partes.” Esse conceito jurídico constitui preceito de ordem pública, como bem ensina Carlos Maximiliano - “Consideram-se de ordem pública certas prescrições relativas à organização da propriedade, determinadoras dos direitos reais sobre coisas e do modo de adquirí-las. Dentro desse diapasão, preleciona Silvio Rodrigues: “regra cogente ou de ordem pública é aquela que por atender mais diretamente ao interesse geral não pode ser alterada pela convenção entre particulares. São preceitos que interessam diretamente a ordem pública, à organização social, e que por isso o legislador não transige em que se suspenda sua eficácia. As partes não podem, através de convenção, ilidir a incidência de uma norma cogente.” Não é outro o entendimento de Serpa Lopes: “O compromisso de compra e venda de imóvel loteado, sob o regime jurídico do Decreto-Lei nº 58 é inteiramente dominado pelos princípios deste diploma legal, normas de ordem pública que não podem ser afastadas pelo princípio da autonomia da vontade. Nada podem as partes pactuar em contrário aos princípios de ordem pública, constantes do aludido diploma, dentre os quais avulta o da execução compulsória do contrato”. (Tratado dos Registros Públicos V. III - pág. 232 3ª. Ed.). Por sua vez o comentário ao artigo 82 do Código Civil - Da validade do ato jurídico -, feito pelo eminente Clóvis, registra: “Conseqüentemente se objeto do ato for ofensivo da moral ou das leis de ordem •••