DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL – OPÇÃO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL EM VENDER TODA A ÁREA OU APENAS A ÁREA ARRENDADA

Recurso Especial nº 1.103.241 - RS (2008⁄0244222-9) Relatora: Ministra Nancy Andrighi Recorrente: Belmiro Catelan e outro Recorrido: Fábio Rogério Seli e outro EMENTA Civil. Direito Agrário. Recurso especial. Arrendamento rural. Direito de preferência para aquisição do imóvel. Notificação que não guardou estrita similitude com a proposta de compra formulada por terceiros, no tocante ao prazo de pagamento. Reconhecimento de ilegalidade. Ineficácia da venda aos arrendatários, com reabertura de prazo para que estes manifestem seu interesse em adquirir a área rural. Estatuto da Terra. Função social da terra. - Precedentes do STJ admitem que a preferência para a compra do imóvel rural, conforme prevista no Estatuto da Terra, é direito concedido ao agricultor familiar, sob a ótica da proteção à parte menos favorecida e da justiça social. - O acórdão consignou que o arrendatário não se enquadra no perfil de agricultor familiar traçado pelo Estatuto. Excepcionalmente, porém, tal circunstância não é suficiente para provocar a revisão do julgado, pois, na hipótese, o próprio contrato de arrendamento possuía cláusula expressa concedendo ao arrendatário o direito de preferência em caso de venda do imóvel. As razões de especial se ressentem de melhor adequação quanto à correta delimitação da controvérsia, pois não abordam a questão na perspectiva contratual. - A divergência entre julgados do mesmo Tribunal não enseja recurso especial. Súmula 13⁄STJ. - A notificação para exercício de direito de preferência sobre a área integral do imóvel, e não apenas sobre a parcela arrendada, é faculdade dos arrendantes. Os terceiros, pretensos compradores, não podem se insurgir contra o arrendatário em face de tal opção, pois este não tem ingerência quanto à abrangência da notificação no tocante à área a ser negociada. Recurso especial ao qual se nega provimento. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Vasco Della Giustina e Paulo Furtado votaram com a Sra. Ministra Relatora. Brasília (DF), 03 de setembro de 2009(data do julgamento) Ministra Nancy Andrighi, Relatora RELATÓRIO Recurso especial interposto por Belmiro Castelan e sua esposa Liane Elizabet Stuczynski contra acórdão proferido pelo TJ⁄RS. Ação: anulatória de negócio jurídico cumulada com pedidos de restituição de direito de preferência e de compensação por danos morais, proposta por Fábio Rogério Seli em desfavor dos recorrentes e de Eugênio Steinke e Frida Steinke. Segundo consta dos autos, o autor Fábio Rogério Seli era arrendatário de parcela de imóvel rural pertencente a Eugêndio e Frida, quando, na vigência do contrato de arrendamento, foi notificado para exercício do direito de preferência na compra do imóvel, em face de proposta formulada pelos recorrentes Belmiro e Liane. Não tendo condições de exercer tal opção nos termos em que lhe foi repassada a proposta, o autor dela abdicou; porém, posteriormente, veio ele a constatar, a partir do acesso ao compromisso de compra e venda do imóvel rural, que a notificação enviada divergia substancialmente do negócio verdadeiramente entabulado com os compradores, no tocante a prazos e condições de pagamento. Sustentando que a proposta de compra fictícia formulada na notificação tinha por único objetivo afastar qualquer possibilidade de exercício do direito de preferência, direito este que teria sido exercido se guardada a pertinência de condições com o negócio real, pleiteou o autor: a) a anulação do negócio jurídico já realizado, assegurando-se a possibilidade de exercício de preferência nos mesmos moldes; b) a condenação ao pagamento de compensação por danos morais; c) em antecipação dos efeitos da tutela, o depósito das parcelas já pagas pelo atual comprador e a imissão na posse do imóvel rural. Em contestação, os recorrentes Belmiro e Liane sustentaram, em síntese, que: a) o arrendatário é latifundiário que não cumpre os requisitos previstos no Estatuto da Terra, inexistindo direito à preferência; b) a inicial é inepta pois não formulado o indispensável pedido de adjudicação; c) não se realizou o depósito prévio dos valores relativos à preferência que se quer exercer; d) a suposta preferência só poderia ser exercida sobre a parcela do imóvel efetivamente arrendado, mas, na hipótese, houve venda integral deste; e e) no mérito, não houve alteração na proposta, mas apenas uma melhor delimitação de seus termos, com a subdivisão das condições originais de pagamento em rubricas específicas (fls. 88⁄109). Por sua vez, Eugênio e Frida (os vendedores e arrendantes) reconheceram que a notificação destinada ao autor continha condições diferentes daquelas efetivamente estabelecidas para a venda do imóvel a Belmiro e Liane (fls. 184⁄200). Decisão: demonstrado nos autos, em face da preliminar suscitada a respeito da deficiência de formação do pólo passivo da ação, que parte do imóvel rural vendido na verdade pertencia a Osvaldo e Francelina Steinke, o juiz determinou a citação destes, com base no art. 47, parágrafo único, do CPC (fls. 357⁄358). Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a ineficácia do negócio jurídico e reconhecer o direito de preferência do autor, na medida em que “não há como negar a substancial alteração na forma de pagamento pelo adquirente” (fls. 453), afastando, porém, o pedido de danos morais. Seguiram-se vários embargos de declaração, acolhidos apenas para fazer constar do dispositivo que o eventual pagamento a ser realizado na efetivação do direito de preferência deve ter como beneficiários os vendedores-arrendantes. Ressaltou-se, ainda, que, nessa hipótese, os anteriores compradores deverão fazer uso de ação própria para reaverem os valores já pagos. Acórdão: interpostas apelações pelo autor Fábio e pelo réu Belmiro, foram improvidas, nos termos da seguinte ementa: “AÇÃO ORDINÁRIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ARRENDAMENTO. PROPRIEDADE RURAL. NOTIFICAÇÃO VICIADA. ALTERAÇÃO NA FORMA DE PAGAMENTO. DEPÓSITO DO PREÇO. Diante do reconhecimento do direito de preferência, o depósito ou a quitação das parcelas pagas e vencidas no contrato deve aguardar o julgamento da apelação. Após, cabe à parte beneficiada exigir o cumprimento da sentença ou na forma definitiva ou provisória, no que vai declarada a sentença. Caso em que o autor não foi privado do exercício referente à fração de terra arrendada, inexistindo abalo moral a ensejar indenização, até porque estar-se-ia diante de descumprimento de procedimento legal, o que, por si só, não enseja indenização a tal título. Outrossim, é de se destacar, in casu, a existência de equiparação entre as partes envolvidas com o imóvel, já que nenhuma delas figura na condição de trabalhador que cultiva a terra de forma pessoal e direta. In casu, a pretensão do autor não se limita ao exercício do direito de preferência, havendo postulação de anulação do negócio jurídico e pretensão indenizatória. Ele, na realidade, foi notificado para o exercício do direito de preferência sobre a área total e não apenas da parcela arrendada. Por sua vez, correta a propositura da demanda contra a totalidade dos vendedores, tendo havido no decorrer do processo a integração no pólo passivo do casal de vendedores. Justifica, por sua vez, a procedência do pedido de reconhecimento do direito de preferência a ocorrência de alteração na forma de pagamento, sendo viciada a notificação endereçada ao autor, diante de substancial alteração na forma de pagamento pelo adquirente. APELAÇÕES IMPROVIDAS E SENTENÇA DECLARADA” (fls. 564). Embargos declaratórios: interpostos pelas mesmas partes que haviam •••