CORRETAGEM – COBRANÇA – CONTRATO VERBAL – EXECUÇÃO – EMBARGOS – INDEMONSTRADA A EXISTÊNCIA DA INTERMEDIÇÃO – RECURSO PARCIALMENTO PROVIDO

Apelação com Revisão nº 1.240.321-0/4 - Comarca de São Paulo - Foro Regional de Santo Amaro - 7ª Vara Cível - Processo nº 124.103/08 - Turma Julgadora da 27ª Câmara - Relator: Des. Campos Petroni - Data do julgamento: 02.06.2009 - Apelante: Geraldo Rocha Pinto - Apelado: Francisco Torre ACÓRDÃO Mediação imobiliária. Execução. Embargos à execução. Duplicata de serviços sem aceite do sacado, protestada. Dívida não demonstrada. Litigância de má-fé tangenciada pela corretora. Dá-se parcial provimento ao recurso do réu vendedor. Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Desembargadores desta turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, deram provimento parcial ao recurso, por votação unânime. VOTO Trata-se de apelação interposta por advogado em causa própria, réu vendedor do imóvel, em ação de execução julgada procedente em questão de corretagem e mediação. Ingressou o vencido com embargos à execução, impugnados, julgados improcedentes, por r. sentença de fls. 133/135. Condenou-se o ora apelante em custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da execução, que em 06.03.08 somava R$ 82.704,12. Deu-se à causa dos embargos o valor de R$ 10.000,00, tendo havido protesto de duplicata de serviços sem aceite do sacado. Irresignado, apela só o vendedor/advogado vencido, fls. 143/150 e 165, pleiteando a reforma do r. decisum. Preliminarmente pede o indeferimento da inicial de execução, eis que nula por não estar acompanhada do contrato de intermediação de corretagem. Aduz que a empresa individual não possui representação legal, pois falta a indicação do sócio-gerente devidamente escrito no CRECI, sendo que tal exigência está prevista no art. 29, § ún. do Dec. 81.871/78, pleiteando portanto, a extinção do feito. Assevera que a duplicata oriunda do contrato inexistente é nula de pleno direito, por não possuir aceite, sendo certo que nesse caso deve a mesma ser apresentada juntamente com a inequívoca comprovação da prestação do serviço. Argúi também, que a declaração de terceiros e a escritura de venda e compra não substituem o contrato de prestação de serviços. Por fim, afirma que o interesse em adquirir o imóvel era da incoporadora/compradora, devendo a comissão de 6% sobre o negócio realizado ser de responsabilidade desta. O recurso foi recebido, fl. 166, e contrariado às fls. 168/177. É o relatório, em complementação ao de fl. 133. Assiste boa razão ao advogado réu, tendo em vista que não restou comprovado que ele ficaria responsável pelo pagamento da comissão à empresa individual de corretagem, e de qualquer modo, nada indica que a porcentagem seria a maior, de 6%. Em contrapartida, há que se mencionar que ficou demonstrado que a pedido da empreendedora Ragusa (ou CEGG), o apelado, sócio da Torre Imóveis, providenciou a mediação entre os moradores das casas que abrangiam duas ruas, quais sejam, Bartolomeu Feio e Ministro José Gallotti, e a grande incorporadora, com o intuito de garantir-lhe a venda de todos os imóveis daquele local. Inclusive há documento acostado à fl. 213, onde referida empreendedora agradece aos esforços da imobiliária mediadora, ressalvando unilateralmente que as comissões ficariam a cargo dos vendedores, documento esse que em nada obriga o requerido. Mesmo que o negócio tenha sido realizado (venda da casa do embargante pelo montante de R$ 1.350.000,00), e ainda que na regra geral seja de praxe que o vendedor arque com a verba concernente ao trabalho do corretor, não há indícios de que o apelante tenha concordado em pagar a alta comissão de 6% sobre tal valor, que na época equivalia a R$ 81.000,00, até porque, segundo alegações do próprio réu, esse não procurou a imobiliária Torre, mas sim foi procurado por ela, com proposta de compra de sua casa imóvel por parte da empreendedora Ragusa. Quanto à duplicada de serviços sem aceite do sacado emitida (fl. 206), certo que essa não pode ser tida como perfeita, pois não há documento hábil que a faça valer, até porque o fato de os outros vendedores terem aceitado arcar com a comissão dos corretores (fls. 209/212) e a simples escritura de compra e venda pouco provam (fls. 193/204), não tendo o autor demonstrado cabalmente que é credor do valor protestado no 7º Tabelionato (fl. 208). Frise-se que a declaração unilateral da prestação de serviços, acostada à fl. 192 pode ser considerada inválida, pois desacompanhada dos documentos essenciais que a corroborem. Diante disso, tem-se que ocorreu abuso por parte da imobiliária mediadora, que além de não comprovar o acerto alegado quanto à comissão a ser paga entre ela e o vendedor recorrente, protestou em cartório a quantia de R$ 81.000,00, da qual não há indício de débito, “negativando” assim o nome do réu sem justificativa. Deixe-se claro também, que se houve penhora de bem ou montante em dinheiro do réu por conta desse título, seja essa também levantada. Duvidosa de fato, é a declaração do sócio da empresa autora, Sr. Marco Aurélio Steffen, como sendo corretor, constante à fl. 191, quando sequer traz seu número de inscrição no CRECI, fl. 116. De qualquer modo, nada impediria que a empresa individual demandante ingresse com ação contra a incorporadora compradora, a fim de que essa lhe pague a eventual comissão pelo negócio realizado com o advogado vendedor. Apenas para melhor ilustrar a questão, veja-se o que segue, sempre com negritos nossos: Apelação com Revisão 1064383002 - Relator (a): Sá Duarte - Comarca: São José dos Campos - Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 16/03/2009 - Data de registro: 16/04/2009 Ementa: CORRETAGEM - Intermediação - Compra e venda de bem imóvel - Ausência de prova demonstrativa da existência de entendimento prévio, escrito ou verbal, entre a corretora e os vendedores, acerca da intermediação em questão - Usos e costumes que, neste caso, não podem ter a pretendida aplicação - Existência de documento indicativo de que foi com o comprador do imóvel que se deu o entendimento com a corretora - Pretensão de cobrança julgada improcedente - Recurso provido para esse fim, com observação. Apelação com Revisão 1171432008 - Relator (a): Fábio Rogério Bojo Pellegrino - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 14/08/2008 - Data de registro: 18/08/2008 Ementa: COBRANÇA - MEDIAÇÃO - COMISSÃO - CORRETAGEM - CONTRATO TÁCITO - INADMlSSIBILIDADE - PROVA DE CONTRATAÇÃO - EFETIVA APROXIMAÇÃO DAS PARTES POR ATO DO CORRETOR E DO VALOR DA COMISSÃO - NECESSIDADE - PROVA NEBULOSA OU IMPRECISA - IMPROCEDÊNCIA DA COBRANÇA. 1. A contratação da corretagem e do teor da comissão deve ser expressa, inadmissível contrato tácito. Necessária a prova de quem contratou o corretor e a avença quanto ao valor da comissão, especificamente, bem como prova da efetiva aproximação das partes por ato do corretor. 2. É ônus do corretor a prova da contratação da mediação ou corretagem, bem como do valor da comissão. 3. Prova insuficiente ou nebulosa quanto a quem contratou o corretor ou quanto ao valor convencionado a título de comissão de corretagem leva à improcedência do pedido de cobrança. Processo: REsp 188.324/BA, RECURSO ESPECIAL: 1998/0067708-9 - Relator (a): Ministro BARROS MONTEIRO (1089) - Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA - Data do Julgamento: 07/03/2002 - Data da Publicação/Fonte: DJ 24/06/2002 p. 307 RSTJ vol. 159 p. 419 Ementa: CORRETAGEM DE IMÓVEL. CONTRATO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO, SE DO ADQUIRENTE OU DO VENDEDOR. MATÉRIA DE PROVA. - Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente. - Em sede de apelo especial não se reexamina matéria de natureza fático-probatória (Súmula nº 7-STJ). Recurso especial não conhecido. Numero do processo: 1.0518.05.087004-8/001 (1), Precisão: 16 - Relator: ALVIMAR DE ÁVILA TJMG - Data do Julgamento: 03/12/2008 - Data da Publicação: 12/01/2009 Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - PEDIDO IMPROCEDENTE. O contrato de corretagem caracteriza-se pelo trabalho do intermediário ou corretor no sentido de aproximar as partes para a realização de determidado negócio, recebendo, a título de pagamento, uma remuneração, denominada comissão de corretagem. Constituem requisitos para a cobrança da comissão de corretagem a autorização dada ao corretor para intermediar o negócio, a efetiva aproximação das partes e a demonstração de que o ajuste •••