INCORPORAÇÃO – PREÇO DO TERRENO CUJO VALOR SERÁ PAGO COM UNIDADES A SEREM CONSTRUÍDAS – RESCISÃO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO – LIMITES

Recurso Especial nº 686.198 - RJ (2004⁄0126136-0) Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito Recorrente: Laercio Paulo da Silva Falcão Recorrido: Carvalho Hosken S/A Engenharia e Construções EMENTA Direito Civil. Incorporação. Permuta no local. Proprietário do terreno e condôminos. Equiparação. Rescisão do contrato de alienação. Indenização. Limites. Vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno. - Nem sempre o proprietário do terreno incorporado participa ativamente da incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma compromisso de compra e venda com o proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimento, modalidade que encontra previsão no art. 39 da Lei nº 4.591⁄64 e que é denominada de “permuta no local”. - Nessa circunstância, o proprietário do terreno assumirá o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente de unidades da incorporação. A figura do proprietário do terreno se equipara à do consumidor, nos termos do art. 2º do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o condão de desvirtuar a relação de consumo. - A natureza da relação entre o proprietário do terreno e os demais adquirentes, contudo, não é de consumo, mas civil, tanto na conclusão regular do empreendimento – quando serão todos condôminos – quanto na rescisão do contrato de alienação do terreno – hipótese em que surgirá para o seu proprietário uma obrigação de reparação civil, visando a evitar o seu enriquecimento sem causa. - O dever de indenização previsto no art. 40 da Lei nº 4.591⁄64 deve limitar-se à vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno, a qual não se confunde com o valor integral pago pelos demais adquirentes à incorporadora. - Na prática, considerando que todas as unidades do empreendimento sejam de igual valor, deve se apurar o custo total da edificação, dividindo-o pelo número total de adquirentes, excluído o proprietário do terreno. O resultado encontrado corresponderá ao valor da parcela de construção adicionado à unidade por cada adquirente. Recurso especial não conhecido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista da Sra. Ministra Nancy Andrighi, não conhecendo do recurso especial, por unanimidade, não conhecer do recurso especial. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Gomes de Barros e Ari Pargendler votaram com o Sr. Ministro Relator. Lavrará o acórdão a Sra. Ministra Nancy Andrighi, de acordo com o disposto no art. 101 do RISTJ. Brasília (DF), 23 de outubro de 2007. Ministra Nancy Andrighi, Relatora para acórdão RELATÓRIO O Exmo. Sr. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito: Laércio Paulo da Silva Falcão interpõe recurso especial, com fundamento nas alíneas \"a\" e \"c\" do permissivo constitucional, contra acórdão da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: \"PROCESSUAL E CIVIL - PROMITENTE COMPRADORA DE TERRENO (ENCOL) QUE VENDEU UNIDADES A SEREM ERIGIDAS - PROMESSA RESCINDIDA AMIGAVELMENTE COM REINTEGRAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA (C. HOSKEN) NA POSSE DO TERRENO COM BENFEITORIAS ERIGIDAS - AÇÃO DO § 2º DO ART. 40 DA LEI Nº 4.591⁄1964 PROPOSTA CONTRA A C. HOSKEN POR QUEM CONTRATOU COM A ENCOL - DEFESA COM PRELIMINARES DE CARÊNCIA E ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS - AGRAVO RETIDO - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - APELAÇÕES DO AUTOR PEDINDO DEVOLUÇÃO DE TODAS AS QUANTIAS QUE PAGOU À ENCOL E DA RÉ REITERANDO AGRAVO RETIDO, ARGUINDO PRELIMINARES E PEDINDO LIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO AOS DITAMES DO ART. 40 DA LEI Nº 4.591⁄1964. 1. Fracassada a incorporação imobiliária e ocorrendo rescisão da promessa de venda em favor da promitente vendedora, que recebeu de volta o terreno enriquecido por benfeitorias erigidas pela promitente compradora que para isso prometera vender a terceiros apartamentos que ia construir, têm esses terceiros direito a reclamar da proprietária do terreno o valor do que à sua custa foi agregado ao terreno em benfeitorias, ex vi do § 2º do artigo 40 da Lei nº 4.591⁄1964, o qual estabelece a responsabilidade passiva de quem prometeu vender o terreno nu e o recebeu de volta acrescido de benfeitorias erigidas com dinheiro dos compradores de unidades que nele seriam erigidas. 2. Se na inicial o autor pediu apenas a condenação da ré nos termos do § 2º do artigo 40 da Lei nº 4.591⁄1964, não pode pretender em grau de Apelação que a ré seja condenada a indenizá-lo também por todos os valores que pagou à Encol, a uma porque o pedido não pode ser alterado depois de contestada (e muito menos depois de julgada) a ação e a duas porque a parcela de que cuida o § 2º do artigo 40 da Lei nº 4.591⁄1964 já representa uma indenização pelos pagamentos que ele fez à construtora que abandonou a obra. 3. O § 2º do artigo 40 da Lei nº 4.591⁄1964 manda que o dono do terreno pague ao adquirente da unidade \'...o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade...\' sendo lógico que essa parcela da construção só poderia ter sido adicionada ao terreno com o investimento de todo o dinheiro que a promitente compradora do terreno tenha recebido do comprador da unidade, não havendo por isso base legal para mandar devolver separadamente o valor que foi pago pela fração ideal do terreno, porque a lei não faz nenhuma ressalva quanto a pagamento separado desse valor. 4. Agravo Retido da ré a que se nega provimento, preliminares que se rejeita e Apelações do autor a que se nega provimento e da ré a que se dá parcial provimento\" (fl. 752). Sustenta o recorrente violação dos artigos 268 e 460 do Código de Processo Civil, afirmando que \"o que a lei veda é o pedido que não seja certo e determinado e essa vedação, imposta por motivo óbvio, não atinge a fundamentação de pedido, a exposição do autor e os raciocínios que ele desenvolva, (...) CABENDO AO JUIZ ENQUADRAR JURIDICAMENTE OS FATOS APRESENTADOS, APLICANDO-SE-LHES O PRECEITO ADEQUADO\" (fl. 778) e que, \"se o autor citou artigos da Lei nº 4.591⁄64 em sua exposição dos fatos em vez da Lei nº 8..78⁄90, isso não pode prejudicá-lo, •••