PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO – DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL; RETIFICAÇÃO DE ÁREA CONSTRUÍDA – DEPENDÊNCIA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – MULTA CONTRATUAL

Apelação Cível 1.0702.00.013281-2/001(1) – Relator: Cláudia Maia - Data do Julgamento: 04/12/2008 - Data da Publicação: 19/01/2009 - Comarca de Uberlândia - Apelante(s): Mirtes Paranhos - Apte(s) Adesiv.: Marcus Vinícius Farah Marquez e outro(a)(s) - Apelado(a)(s): Marcus Vinícius Farah Marquez e outro(a)(s), Mirtes Paranhos. EMENTA Ação de rescisão contratual - Promessa de compra venda de bem imóvel - Nulidade do documento público - Assinatura - Prova pericial - Autenticidade confirmada - Descumprimento de cláusula contratual - Retificação de área construída - Dependência de convenção de condomínio - Inviabilidade configurada - Restabelecimento do statu quo ante - Multa contratual - Dano material e moral - Valor da causa - Honorários advocatícios - A realização da segunda perícia não se sobrepõe ou invalida a primeira prova produzida. Assim, cumpre ao julgador, conforme elementos formadores de sua convicção, adotar o parecer técnico que melhor reflita a veracidade dos autos, em especial aquele que melhor se coaduna com todo o contexto probatório da lide. Não se afigurando nos autos a possibilidade da confecção da convenção de condomínio autorizando a modificação da área vendida constante na escritura pública, obrigação assumida pelo antigo proprietário, deve ser rescindida a promessa de compra e venda de bem imóvel, mediante o restabelecimento das partes ao statu quo ante, conferindo-lhes o direito à imissão de posse sobre os bens negociados. Reconhecido o descumprimento de obrigação prevista em contrato, por um dos contratantes, cabível responsabilizar-lhe pela respectiva reparação dos danos materiais apurados em razão de sua conduta, sem prejuízo do pagamento da multa convencionada em contrato. O descumprimento do contrato, por si só, não configura dano moral passível da reparação buscada. Na atribuição do valor da causa, em se tratando de rescisão do contrato e reparação de dano advindo de outras avenças, correto o critério adotado pelo julgador ao somar todos os valores relativos aos negócios firmados, especialmente se esta apuração decorre do pedido formulado na inicial, atendendo o comando do art. 250, II e V, do CPC. Verificada a sucumbência recíproca, os ônus, inclusive os honorários advocatícios, devem ser fixados para as partes na proporção do êxito de cada uma na demanda, conforme dispõe o art. 21, caput, CPC. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, em dar parcial provimento à apelação principal e julgar prejudicada a adesiva, vencido em parte o revisor. Belo Horizonte, 04 de dezembro de 2008. Desª. Cláudia Maia - Relatora Produziram sustentação oral, na sessão do dia 30/10/2008, pela apelante, o Dr. Manoel de Souza Barros Neto, e, pelo apelante adesivo, o Dr. Robison Divino Alves. Assistiu ao julgamento, na sessão do dia 04/12/2008, pela apelante, o Dr. Manoel de Souza Barros Neto. VOTO A Sra. Desª. Cláudia Maia: Nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de ato jurídico, reintegração de posse e indenização movida por Mirtes Paranhos contra Marcus Vinícius Farah Marques e Daniela Verri Marques, os pedidos foram julgados improcedentes, ficando condenada a Autora ao pagamento das custas processuais, honorários de perito e de advogado, estes fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Na mesma sentença foi proferido julgamento referente ao incidente de impugnação ao valor da causa, em apenso, julgado procedente, com alteração do valor da causa para R$645.080,00, com a condenação da Autora nas custas do incidente. Contra a sentença proferida, recorrem ambas as partes. A Autora, Mirtes Paranhos, aviou o recurso principal, fundando-se em dois pontos para a rescisão da avença: falsidade da assinatura aposta na escritura constante às fls. 20 e descumprimento da obrigação ajustada com os Réus de regularização dos documentos relativos ao bem imóvel objeto da compra e venda. Alega que está demonstrada a invasão dos apartamentos negociados com os Requeridos, com a ajuda de terceiros, muito embora não tenha transmitido a posse ou outorgado a escritura. Acrescenta que o pleito indenizatório decorre do fato de ter vendido a terceiro o imóvel recebido dos Réus, a título de pagamento, contudo, foi obrigada a desfazer o negócio em virtude da irregularidade nas medidas da área construída, resultando-lhe prejuízos. Destaca que os Requeridos admitem que a área do prédio dada como forma de pagamento no contrato é distinta daquela indicada na escritura, pendente de regularização pela qual se obrigaram. Aduz que embora a primeira perícia oficial tenha atestado como autêntica a sua assinatura aposta na escritura, o laudo apresentado por seu assistente técnico conclui no sentido de não ser sua a assinatura no aludido documento. Deduz ainda que, realizada a segunda perícia, em obediência ao comando proferido pelo extinto Tribunal de Alçada, esta lhe foi favorável, restando confirmada a alegada falsidade. Ressalta que é isolada a conclusão constante no primeiro laudo, adotado pela julgadora, acerca de polimorfismo ou poliformismo gráfico da letra da Autora, conquanto os documentos de fls. 9 (procuração) e o de fls. 14 (notificação) não são alvos de discussão nesta lide, mas tão-somente a escritura pública lavrada às fls. 22, do Livro 100, do Cartório de Notas do Distrito de Tapuirama. Alega que está demonstrado o interesse do Tabelião, ouvido como testemunha, ao confirmar a sua presença no cartório para a lavratura da escritura, sendo inviável se comprovar a existência de irregularidades de conduta em ato desta natureza. Argumenta que restou demonstrada a invasão dos apartamentos vendidos aos Réus, e que as irregularidades na avença relacionada ao imóvel da Av. João Pessoa a fizeram recuar na entrega das chaves. Afirma que cumpriu as obrigações assumidas no pacto, tendo concluído os apartamentos ao tempo e modo, sendo-lhe favorável a prova testemunhal produzida a esse respeito. Conclui que, no entanto, cumpria aos Requeridos a regularização do documento identificado como NB 140 e do novo projeto aprovado pela PMU, necessários para a regular transferência da escritura do imóvel da Av. João Pessoa em seu favor. Esclarece que a obrigação dos Requeridos não foi cumprida e que não está relacionada com as obras de reforma do prédio da Av. João Pessoa, mais sim na adequação das medidas da área de 511,94 m2 para 900 m2. Entende, assim, que a escritura foi passada irregularmente, em desacordo com o que fora contratado, causando-lhe prejuízos e também ao condomínio onde se localizam as unidades negociadas. Ressalta que é aplicável à espécie o disposto no art. 476, CC. Sustenta ser passível de reparação material e moral o desfazimento do negócio firmado com Mauro Paes Rodrigues (fls.42/47), em razão das irregularidades apontadas. Alega ser injusta a perda da posse dos apartamentos de sua propriedade, prometido à venda aos Requeridos, e que o descumprimento das obrigações por estes confere-lhe a reintegração da posse. Por derradeiro, pretende a modificação do valor dado à causa pela julgadora a quo, ao argumento de que a soma do valor de R$340.000,00 é incorreta, eis que a pretensão deduzida, com base no distrato de fls. 42/43, limitou-se ao valor correspondente a R$40.000,00 pelas benfeitorias indenizadas, mais R$25.000,00 a título de multa, totalizando a importância de R$65.000,00, valores esses pagos para Mauro Paes Rodrigues. Busca o provimento do recurso para que, reformada a sentença, sejam julgados procedentes os pedidos formulados na inicial. Recorrem adesivamente os Requeridos insurgindo-se, tão-somente, contra a fixação dos honorários advocatícios, sustentando que o valor arbitrado não atende ao princípio da razoabilidade, não fazendo a devida justiça à atuação do profissional. Pretendem, assim, a majoração dos honorários advocatícios para que sejam estipulados entre 10% e 20% sobre o valor da causa, aplicando-se os arts. 20, §3º e 4º, CPC. Conheço de ambos os recursos, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade. Passo ao exame do recurso principal. Firmaram as partes, em 10 de abril de 1999, contrato particular de compra e venda de bem imóvel, tendo por objeto quatro apartamentos de propriedade da Autora, Mirtes Paranhos, unidades de nº 201, 202, 203 e 204, localizadas no 2º andar do edifício situado na Rua Armando Lombardi, 56, bairro Santa Maria, na cidade de Uberlândia, pelo preço total de R$263.000,00, conforme cláusula 1ª da avença constante às fls. 10/12. Como forma de pagamento, ficou ajustado que os Réus dariam à Autora o imóvel situado na Av. João Pessoa, nº 1055, constituído de um cômodo comercial, no piso térreo, e um apartamento, no piso superior, mais o valor de R$33.000,00, pagos em 08 parcelas iguais e sucessivas. A Autora, ora Apelante principal, atribuindo aos Réus o descumprimento das obrigações contratuais ajustadas, confecção falsa de escritura pública, além da invasão dos apartamentos prometidos à venda, ajuizou a presente demanda objetivando a rescisão do contrato firmado, reintegração de posse e reparação dos danos materiais e morais. Cumpre analisar, de início, a existência de vício na escritura pública de fls.20, conforme apontado pela Apelante principal. Para a validade do negócio jurídico, é •••