A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E O DIREITO REGISTRAL

A abertura de créditos imobiliários é uma importante solução político-econômica para que a população desprovida de recursos tenha acesso à casa própria, ainda que a médio ou longo prazo. Como ferramenta complementar desse processo, entrou em vigor a Lei Federal nº 9.514/97 que instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI. A liberação de crédito para financiamento imobiliário não é exclusividade da Administração Pública indireta e/ou autárquica, podendo operar no SFI, além das caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades, tudo na forma no artigo 2º da aduzida lei. Para a garantia do valor cedido ao mutuário, entre outros mecanismos, a legislação dispõe notadamente de duas garantias reais: a hipoteca e a alienação fiduciária, sendo esta última o principal objeto do nosso trabalho. Por ser um instituto mais antigo, a hipoteca é mais difundida. Basicamente, consiste em direito real de garantia que grava o bem imóvel do devedor com o fim de garantir o pagamento da dívida, sem transmissão da posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial para solver a dívida. Conforme se observa, não ocorre a transferência da propriedade ao credor até o completo pagamento da dívida. Em caso de inadimplemento, o imóvel será excutido para cumprimento da obrigação contraída pelo devedor. A alienação fiduciária na modalidade imóvel surgiu no ordenamento jurídico brasileiro somente com o advento da Lei Federal nº. 9.514/97, conferindo a ela status de direito real, mediante registro do contrato no cartório de situação do imóvel. O artigo 22 da mencionada lei considera alienação fiduciária o negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel, com escopo de garantia. Aqui temos a primeira distinção quanto à hipoteca. Se na garantia hipotecária o devedor não perde a propriedade imóvel, com a constituição da alienação fiduciária, o credor fiduciário adquire a propriedade resolúvel do imóvel até o pagamento final do valor financiado e respectiva averbação de cancelamento da propriedade fiduciária no fólio real. Por consequência, se o Banco figura como credor fiduciário em contrato de alienação fiduciária registrado, o representante legal deste deve comparecer nos atos que demandam a participação do proprietário, obrigatoriamente. Para exemplificar, os atos de instituição e convenção de condomínio e suas eventuais modificações devem ser subscritos pelo Banco e não pelo devedor fiduciante, para fins de registro imobiliário. Gradativamente, a hipoteca vem perdendo força no mercado imobiliário frente à maior segurança ao fiduciário e celeridade na satisfação do débito conferidas pela alienação fiduciária. •••