EXTINÇÃO DO CONTRATO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

INTRODUÇÃO O Código Civil, em sua parte especial, no livro I, título V, que se denomina “Dos contratos em geral” (artigos 421 a 480), trata das regras gerais dos contratos. De início vale destacar que havendo conflito entre algum preceito estabelecido na parte geral dos contratos com alguma regra específica de determinado contrato, prevalecerá a norma específica. Assim, precisamos analisar as especificidades da Lei Especial que trata da Incorporação Imobiliária, quando o assunto em exame trata dessa especialidade, ou seja, precisamos verificar a Lei 4.591/64, em seus aspectos obrigacionais. O assunto nos remete a conceitos civilistas tradicionais, eis que o direito obrigacional está cingido de vários aspectos doutrinários incorporados à memória de ilustres juristas, que nos trazem os impropérios da verdade conceitualista, arreigada de formas silogistas de interpretação. A tradição do Direito Civil pátrio está eivado de conceituações, todas dissertas a partir de renomados juristas. Assim, partimos de breve leitura de alguns destes “professores”, melhor dizendo “mestres” do ensino jurídico, para um posterior apanhado da visão contratual, em seu aspecto de desfazimento do negócio, a partir do texto de Chalhub, disponibilizado pela professora. CUMPRIMENTO CONTRATUAL Os contratantes, uma vez cumpridores de sua obrigações contratuais, chegando aos seus respectivos objetivos, ou seja, tendo o contrato sido perfeitamente acabado com cláusulas esgotadas em suas funções, faz com que o término do ajuste negocial importe em extinção do contrato. Ou seja: voluntariamente, os contratantes executam o ajustado; o incorporador, a princípio, entrega as unidades imobiliárias aos adquirentes, na forma do art. 44 da Lei de Incorporações e, de outra parte, o adquirente paga o preço na forma pactuada, salvo caso de financiamento. Obviamente que as obrigações do Incorporador são amplas, entre elas construir, regularizar a obra, inclusive junto ao registro de imóveis, e entregar a obra dentro das especificações do memorial. DISTRATO O tradicional e saudoso professor Washington de Barros Monteiro conceituou o distrato, também conhecido como resilição bilateral, como sendo “...o acordo de vontade entre as partes contratantes, a fim de extinguir vínculo contratual anteriormente estabelecido.” O nosso Código Civil atual, em seu artigo 472 estabeleceu que “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”, assim, por exemplo, num contrato onde a lei exige instrumento público, desse mesmo modo deverá ser efetuado o distrato. Tratando-se de incorporação imobiliária, poderá haver o consenso em extinguir-se o contrato, por qualquer das intenções previstas para os contratos em geral. Isto, inclusive deve ser considerado da mesma forma em relação à prestações pagas, as quais devem ser devolvidas nos termos pactuados no contrato, observando-se a legalidade das respectivas cláusulas. Resolve-se, voltando as partes, a princípio, ao statu quo ante. O rompimento do vínculo contratual pela vontade de apenas uma das partes, também é possível, porém como exceção, sendo assim o artigo 473 do citado estatuto Civil ampara a resilição unilateral somente “...nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita” , e ainda, o rompimento unilateral do contrato, exige a denúncia notificada da outra parte. No caso da Incorporação Imobiliária, não há muita diferença de tratamento em relação à regra geral desse diploma civil. O art. 34 da Lei de Incorporações admite a denúncia da incorporação. Ao incorporador, cabe desistir da realização da incorporação no prazo de 180 dias, que é o prazo para validade do registro do memorial de incorporação. Fará, no caso de desistência, a denúncia, por escrito, perante o Oficial do Registro de Imóveis e a cada um dos adquirentes. Com a denúncia, exonera-se das obrigações, nos termos do art. 36 da citada Lei. CLÁUSULA RESOLUTIVA A expressão resolutiva tem a acepção de resolver, colocar fim, assim sendo, a cláusula resolutiva prevê hipótese onde poderá ocorrer o término da relação contratual. A cláusula resolutiva pode ser tácita ou expressa. A cláusula resolutiva tácita tem seu fundamento na lei e alcança todos os contratos, ela é prevista no Código Civil, em seu artigo 475, a seguir transcrito: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Cláusula resolutiva expressa é a que foi inserida pelas partes no próprio contrato. O Código Civil faz distinção entre os efeitos da cláusula resolutiva tácita e da expressa, desse modo o artigo 474 preceitua que “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.” EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO A “exceptio non adimpleti contractus” (exceção de contrato não cumprido), é prevista no Código Civil nos artigos 476 e 477. O artigo 476 preceitua •••