O PROTOCOLO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO E SUA RELAÇÃO COM OS PRINCÍPIOS DA PRIORIDADE E PUBLICIDADE REGISTRAL – FINAL

2.3 PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis. Não se pode admitir que um registro tenha eficácia “erga omnes” (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No Registro de Imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria Lei 6.015/73, como também por norma constitucional (art. 5°, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite independentemente de identificação. Ainda, à luz da DECLARAÇÃO DE LA ANTIGUA (2003), o conceito do Princípio da publicidade “é aquele que se refere à presunção juris et de iure de que o que consta dos assentos do registro tem efeito “erga omnes”, gerando-se em consequência a premissa de que o inscrito no registro vincula todo mundo. O registro é público para todos os que tenham interesse legítimo em conhecer a informação que os seus assentos contêm e corresponde ao Registrador, como responsável pela exatidão da publicidade que se emite e a custódia dos arquivos que estão a seu cargo, apreciar este interesse, devendo as legislações garantir a proteção dos direitos de privacidade e intimidade dos cidadãos, impedindo-se o manuseamento de direito dos arquivos. Deve disponibilizar-se também aos cidadãos o conhecimento dos pedidos de informação sobre os seus direitos inscritos. As presunções estabelecidas na lei a favor de algumas autoridades, e inclusive de aqueles que se relacionem profissionalmente com o registro para ter acesso à informação registral, devem ser precisas e em caso algum eliminar ou restringir o controle efetuado pelo próprio registrador. O Princípio da Publicidade e o impulso à incorporação de procedimentos tecnológicos seguros e de confiança que apoiem o trabalho jurídico do registrador são compatíveis, mas em caso de má utilização de algum pode significar a vulneração dos direitos à privacidade ou à intimidade. A integração e a operação das bases de dados que contenham informação registral requer a impedir sua alteração ou manipulação fraudulenta, inclusive pelo próprio registrador. A informação que apresente o registro deve ser depurada e limitada aos aspectos que sejam relevantes de um ponto de vista jurídico para quem tenha o desejo de adquirir uma propriedade ou direito sobre ela, o que constitui uma responsabilidade do registrador. Só é possível criar uma duplicação integral da informação registral ou copiá-la para garantir a salvaguarda e continuidade do registro, em caso de contingência dos arquivos. A legislação deve impedir a realização de registros paralelos, restringindo-se a expedição da informação registral em massa. Excepcionalmente, e por razões de interesse público, a Administração Pública poderá solicitar e obter esse tipo de informação. Este princípio também tem o reconhecimento do mundo jurídico pela sua importância e correlação com os demais princípios registrais, é geral a todos os registros públicos, e, através dele, considera-se que o registro torna público a todos o conhecimento dos atos e fatos registrados. Para García Coni (1978, p. 42), “Ia publicidad contemporánea, como Ias encíclicas papales, debe ser urbi et orbi, o sea, para Ia ciudad y el mundo, porque con respecto aI derecho de propiedad hay un retorno a Ia época deI hombre nómade, que no se ‘afinca en un solo lugar.” Pelo registro é possível indicar-se aos interessados o lugar certo onde encontrar as informações necessárias sobre o estado da propriedade imóvel, e qualquer pessoa, invocando a publicidade de registro pode pedir as certidões que entender, sem importar ao oficial o motivo ou interesse que possa ter. Os registros são, dessa forma, como um sinal exterior, ou meio legal de publicidade, em garantia dos direitos com relação aos seus titulares e à validade de seus efeitos, relativamente a terceiros. Os registros são feitos para ficar à disposição do público e visam a amparar o crédito em geral e prevenir fraudes, além da garantia natural que outorgam aos negócios. O interesse da publicidade no registro imobiliário resulta, no dizer de Serpa Lopes (1995, p. 49-50), da “necessidade de se lhe dar uma feição equivalente a uma espécie de estado civil do imóvel, assinalando todas as suas mutações e recebendo o contato de todas as circunstâncias modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de seus titulares.” A exibição dos assentamentos constitui a publicidade material do registro, e a publicidade formal é a que emana de certificação, informes ou cópias autênticas. De acordo com Tabosa de Almeida (1983, p. 56): “A publicidade formal tem o objetivo de criar a cognoscibilidade geral, possibilitando a verificação dos atos jurídicos que, através dos livros, se realizam no Registro Imobiliário. A publicidade material é a fides publica, a fé pública que, no dizer de um jurista europeu, está em íntima relação com o princípio da legitimação. Alguns autores reúnem esses dois num só princípio, denominando-o de ‘princípio de exatidão registral.” Acresça-se, por oportuno, que a instituição do sistema de matrícula dos imóveis (Lei n° 6.015/73), significou uma mudança radical na sistemática registral brasileira, substituindo-se a publicidade pessoal ou eclética pela publicidade real ou de fólio real. Vale dizer, apesar da já existência do Indicador Pessoal e do Indicador Real, efetiva-se o registro dos títulos, que, não raro, condensam vários imóveis, diversamente •••