A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO

A aquisição de uma propriedade imobiliária não é fato corriqueiro que possa ser realizado sem que, invariavelmente, se atente para os possíveis desdobramentos que tal passo pode vir a alcançar, vez que, eventuais dissabores patrimoniais e ou econômico-financeiros podem efetivamente advir de uma negociação mal conduzida ou precariamente informada. Assim, embora para a figura do investidor a preexistência de locação no imóvel a ser adquirido possa representar um atrativo a mais – por estampar, na essência, a médio e longo prazo, a possibilidade de retorno de parte do valor investido – para o comprador interessado em diretamente usufruir o bem (por exemplo, para nele morar ou instalar sua empresa), tal particularidade (leia-se, a presença de inquilino) pode não ganhar a mesma (positiva) conotação. Isso porque, além de se observar, na espécie, se ocorreu o regular (e prévio) atendimento do Direito de Preferência assegurado ao ocupante do imóvel para a aquisição do mesmo (artigo 27 e seguintes da Lei 8.245/91), igualmente as particularidades projetadas pelo art. 8º da mesma lei inquilinária deverão ser de pleno conhecimento do interessado, essencialmente porque contribuem para debilitar a noção de imediatismo apregoada pelo bordão (aliás, não absoluto ou incondicional) de que “a venda rompe a locação”. Esse é o teor dos mencionados artigos da lei do inquilinato que abordam (no que aqui interessa) o tema alvo do presente comentário: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (Art. 8º) Idêntico direito terá o promis-sário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevo-gável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. (§ 1º) A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. (§ 2º) No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (Art. 27) A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. (Parágrafo Único) O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. (Art. 28) Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. (Art. 29) Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só •••