CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO – CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO – PRETENDIDA DECRETAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA E LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NECESSIDADE DE PROTEÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DO ADQUIRE

ACÓRDÃO Condomínio e incorporação. Construção por administração. Pretendida decretação de nulidade de assembleia extraordinária e leilão extrajudicial. Inadmissibilidade. Ocorrência da ‘verwirkung ou ‘supressio’. Autora que permaneceu inerte até a outorga da escritura ao arrematante. Necessidade de proteção da boa-fé objetiva do adquirente. Eventuais prejuízos decorrentes da nulidade que devem ser resolvidos em perdas e danos. Sentença mantida. Recurso improvido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível com Revisão nº 563.055-4/1-00, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é apelante Junko Tasato, sendo apelados Carlos Roberto de Almeida Bastos e outros. Acordam, em Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “negaram provimento ao recurso, v.u. sustentou oralmente o Dr. José Vilmar da Silva.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores Magno Araújo (Presidente, sem voto), Percival Nogueira e Encinas Manfré. São Paulo, 24 de abril de 2008. Vito Guglielmi, Relator. VOTO 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que decretou extinto o feito sem julgamento do mérito em relação a Carlos Roberto de Almeida Bastos, Sérgio Villa Nova de Freitas, Ivan Antônio Cemim e Ronaldo César de Miranda, e improcedente em relação aos demais co-réus. A autora houvera ajuizado a presente ação declaratória de nulidade de atos jurídicos cominada com obrigação de não fazer sob o fundamento de que através de assembléia irregular teria sido destituída a comissão de representantes de condomínio em construção em regime de administração e posteriormente leiloados extrajudicialmente os direitos referentes a sua unidade autônoma no referido empreendimento, sem que fossem observadas as formalidades legais. O juízo (fls. 1.097/1.123), reconhecendo a ilegitimidade passiva dos co-réus Carlos Roberto de Almeida Bastos, Sérgio Villa Nova de Freitas, Ivan Antônio Cemim e Ronaldo César de Miranda, decretou extinta a demanda em relação a eles. No mérito, entendendo como cumpridos os requisitos ínsitos às assembléias condominiais, declarou válidas as suas decisões, assim como o leilão extrajudicial - embora não houvesse a previsão contratual -, em virtude do comportamento da autora. Inconformada, apela a autora (fls. 1.130/1.148). Contra o decreto de extinção do feito em relação aos primeiros co-réus aduz terem agido como membros da comissão de representantes quando não o eram, havendo, por isso, a assunção de sua responsabilidade pessoal por perdas e danos, como requerido na inicial. Aduz que se aplicaria a convenção condominial, que veda o voto dos condôminos inadimplentes, desde o momento do arquivamento da minuta, de forma a invalidar a convocação para a assembléia, a qual não teria, também, observado os prazos legais. Aponta diversos vícios na realização das assembléias, encerrados na presidência por pessoa estranha ao condomínio, instalação sem a observância de quorum mínimo, ausência de representantes do incorporador, vícios nos instrumentos de mandato apresentados e inobservância do estatuto no cômputo dos votos e na habilitação dos votantes (com suposto conflito de interesses). Anota a existência de duas atas diversas para a mesma assembléia e a realização de duas assembléias referentes a condomínios distintos, no mesmo local, data e horário. Alega a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de previsão contratual, reputando inconstitucional o art. 63 da Lei 4.591/64 e sustentando a nulidade dessa alienação porque desatendidas as formalidades de comunicação e por conta de suposta simulação dos atos de arrematação. Pugna pela reforma do julgado. Recebido o recurso (fls. 1.152), foi ele processado, vindo aos autos as contra-razões dos co-apelados Carlos Roberto de Almeida Bastos (fls. 1.153/1.157), Condomínio Residencial Villagio Esperanza - nova denominação de Condomínio Edifício Marilene-Esperança (fls. 1.159/1.165) e Odair Fróes de Abreu Júnior, Ivan Antônio Cemim, Ronaldo César de Miranda, Alpes Comercial e Incorporadora Ltda e Elma Lúcia Santana Fróes de Abreu (fls. 1.166/1.179). É o relatório. 2. De início, quanto à •••