PARTICULARIDADES DO REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Diante das diversas incertezas presentes nas relações jurídicas do mundo moderno, é cada vez mais comum a utilização dos contratos preliminares, na impossibilidade da concretização dos contratos definitivos. Este contrato particular de natureza acessória tem como finalidade concluir o contrato principal e este, por sua vez, visa à concretização da prestação pactuada preliminarmente. O contrato de promessa de compra e venda de imóveis é uma espécie de contrato preliminar no qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura definitiva de compra e venda com o promitente comprador, no tempo, modo e lugar definidos no instrumento preliminar. A promessa de compra e venda pode ser formalizada com ou sem cláusula de arrependimento. Na primeira hipótese, o promitente comprador, após cumprir todas as exigências pactuadas no contrato tem o direito de exigir do promitente vendedor a concretização do negócio jurídico através da lavratura da escritura definitiva e posterior registro no ofício imobiliário, valendo-se da ação judicial cabível. Ao receber o contrato de promessa de compra e venda, o oficial de registro de imóveis deve se ater primeiramente a três fatores básicos e fundamentais para a validade do negócio jurídico, previstos no artigo 104 do Código Civil: Agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em lei. O agente capaz é o possuidor de capacidade de fato e capacidade de negociação. O objeto lícito possível, determinado ou determinável, de acordo com o ilustre professor Cezar Fiúza é “aquele realizável, tanto materialmente como substancialmente”, ou seja, que não se vincula a coisas impossíveis como a venda de um terreno na Lua, por exemplo, ou a coisas ilegais como a venda de drogas ilícitas e afins. O terceiro requisito para a validade do negócio jurídico (forma prescrita ou não defesa em lei) é o ponto central deste artigo, uma vez que incorre em diversas interpretações em todo o país. Primeiramente, é necessário se esclarecer •••