CONTRATO “BUILT-TO-SUIT” E A LEI DO INQUILINATO

A atual complexidade dos negócios imobiliários fez surgir um estrangeirismo no meio contratual, denominado por muitos como “nova” modalidade de contrato, que se convencionou chamar de “built-to-suit” (no vernáculo significa “construí-do para servir”). Trata-se de negócio jurídico no qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de imóvel de acordo com as suas necessidades e o recebe por cessão temporária de uso mediante pagamentos mensais dos valores pactuados. A construção é levada a efeito pelo contratado (locador) e a cessão do imóvel se faz, normalmente, por prazo longo, entre dez e vinte anos. É comum, neste tipo de contrato, que, além do contratante (o locatário, que recebe o imóvel encomendado) e do contratado (o locador, que providencia a construção e cede o seu imóvel), esteja presente um terceiro, ou seja, uma companhia securitizadora de recebíveis. Em outras palavras, o contratado (locador) constrói ou manda construir, cede o seu imóvel ao contratante (locatário) mediante pagamentos mensais e transfere os seus créditos para uma companhia securitizadora, recebendo, antecipadamente, o valor estabelecido no contrato. A companhia securitizadora, por sua vez, emite Certificado de Recebíveis Imobiliários nos termos do art. 6º, da Lei n. 9.514/1997, legalmente definido como um “título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários” que “constitui promessa de pagamento em dinheiro” e providencia a averbação junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, ou seja, no local da matrícula do imóvel objeto do contrato “built-to-suit”. Esses créditos poderão assumir o regime fiduciário da Lei n. 9.514/1997 em benefício dos adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis decorrentes do contrato “built-to-suit”, permitindo, assim, que a companhia securitizadora coloque os títulos no mercado. Em tese, para segurança dos investidores, os créditos permanecem afetados de tal sorte que não se confundem com o patrimônio da companhia securitizadora, nos termos do art. 11, da Lei n. 9.514/1997. Em resumo, os créditos decorrentes do contrato “buit to suit” são cedidos a uma companhia securitiza-dora que os transforma em lastro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e os coloca no mercado, na forma da Lei n. 9.514/1997. É comum, igualmente, que o contratado, para fazer frente à construção, recorra ao denominado empréstimo “bridge loan” ou “bridging advance”, ou seja, o empréstimo de curto prazo, de acordo com a evolução da obra, enquanto conclui a securitização dos recebíveis. Em consonância com o acatado, delineado o pacto “built-to-suit”, é comum ouvir de seus adeptos que novas modalidades contratuais são necessárias em razão das transformações sociais e econômicas, fato inegável. Com base nessa premissa, costuma-se sustentar a inaplicabilidade da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) ao contrato “built-to-suit”. Todavia, mister se faz observar que a liberdade de contratar e a autonomia da vontade estão bitoladas pelas normas de ordem pública. Normas cogentes ou de ordem pública são aquelas que não podem ser derrogadas pela vontade das partes. Como define Caio Mário da Silva Pereira, “tendo em vista a natureza especial da tutela jurídica e a finalidade social do interesse em jogo, compõem uma categoria de princípios que regem relações entre particulares, a que o Estado dá maior relevo em razão do interesse público em jogo” (Caio Mário da Silva Pereira. Instituições de direito civil, Vol. I, 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996, p. 13.) Normas de ordem pública, portanto, são aquelas que não admitem alteração pela vontade das partes vez que sua aplicação interessa à sociedade como um todo. Nos termos •••