A INSEGURANÇA JURÍDICA DA SÚMULA 84 DO STJ

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.” O presente estudo não compreende os imóveis loteados, tratados pela Lei n. 6.766/79, cujo § 6º do art. 26 foi acrescentado pela Lei n. 9.785, de 29 de janeiro de 1999, objetivando a facilitação do registro em loteamentos, dando mais segurança aos adquirentes, geralmente das camadas mais pobres da população. Cuidar-se-á, neste resumido levantamento, dos imóveis não loteados, prometidos à venda através de compromisso. Também, como já é de costume, não pretendo esgotar o assunto. Desde longa data ouço o seguinte alerta: “Só é dono quem registra”. Posteriormente, tornando-me um pesquisador do Direito, nos bancos das faculdades, deparei-me com o texto legal que, àquela época, regulava o assunto, consubstan-ciado no art. 530, I do revogado Código Civil, que assim se expressava: “Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I – pela transcrição do título de transferência no Registro de Imóvel;”. Lendo mais sobre a temática, encontrei o art. 167, I, 9 da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos), com o seguinte teor: “Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: ....9) dos contratos de compromisso de compra e venda, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;”. A primeira indagação que faço: qual a finalidade do registro público? Ora, de trivial sabença que o registro público tem por finalidade o efeito erga omnes que decorre de sua publicidade. É o quanto estatui o art. 1º da mesma Lei 6.015/73: “Art. 1º. Os serviços concernentes aos registros públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta lei.” Deve ser lembrado ainda, que o compromisso de venda e compra não integrava o rol dos direitos reais elencados pelo art. 674 do Código Civil que se finou, como o faz o art. 1.225 do novel Código, em seu inciso VII, conforme transcrevo a seguir: “Art. 1.225. São direitos reais: ......VII – o direito do promitente comprador do imóvel;”. Mais adiante, alerta, contudo, o art. 1.227: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se •••