A FORÇA OBRIGATÓRIA X A TEORIA DA IMPREVISÃO NO CONTRATO “BUILT TO SUIT”

O Contrato built to suit vem confirmar que o direito é dinâmico, questionável e polêmico no tocante às obrigações e às características acentuadas quanto as causas e os efeitos das relações jurídicas entre as partes envolvidas. Uma das insaciáveis forças vitais da humanidade consiste na manifestação de vontades. Ora, como estabelecer, constituir, criar, extinguir, modificar qualquer direito sem conflitar ou ao menos esbarrar nas garantias e interesses estabelecidas pelo próprio homem? Cumpre ressaltar que a operação built to suit consiste no contrato de “locação” ou equivalente de longo prazo, em média 15 anos, para atender a construção nos moldes estruturados de acordo com as unidades operacionais de quem contratou. Elucidando ainda mais podemos afirmar que qualquer empresa ao invés de investir o seu capital comprando um imóvel ou investindo na construção, faz a opção pela encomenda da construção a termo, isto é, construção sob medida ou de acordo com suas necessidades. Como é cediço, com o passar do tempo e o devido cumprimento do contrato, pode acontecer que as circunstâncias fáticas se modifiquem de tal forma que acarrete onerosidade excessiva para uma das partes. Surgindo, nessa ocasião, a aplicabilidade da cláusula rebus sic stantibus eis que do seu significado decorre que as coisas permaneçam como no momento em que foi pactuado o negócio jurídico. Imperioso mencionar que além dos requisitos preenchidos, a fonte primordial da aplicação da cláusula rebus sic stantibus e, por conseguinte, o reconhecimento da onerosidade excessiva decorre, praticamente dos Princípios Constitucionais da Solidariedade e da Dignidade da Pessoa Humana. Por outro lado, não podemos olvidar dos juristas que apontam quatro principais requisitos necessários à aplicação da teoria da imprevisão: 1) o diferimento ou a sucessividade na execução do contrato; 2) alteração nas condições circunstanciais objetivas em relação ao momento da celebração do contrato; 3) excessiva onerosidade para uma parte contratante e vantagem para outra; 4) imprevisibilidade daquela alteração circunstancial.No entanto, acrescentamos a estes mais três pressupostos: •••