FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. POSSIBILIDADE DE REAJUSTE PELO CUB, MESMO APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA

O Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil, divulgado pelas entidades regionais deste ramo empresarial, pode ser utilizado para o reajuste dos contratos de compra e venda de imóveis, desde que não vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação e tenham prazo de pagamento de 36 meses ou superior, ainda que a obra já se encontre concluída na data da aquisição, a partir do advento do art. 15 da Medida Provisória 2.223/2001, mantido em vigor pelo art. 2º da Emenda Constitucional 32/2001 e depois absorvido pelo art. 46 da Lei 10.931/2004. Tal conclusão decorre da análise da evolução da legislação e da jurisprudência sobre o tema, tendo em conta as Leis 7.774/1989, 7.989/1989, a Medida Provisória 2.223/2001 e a Lei 10.931/2004. Com efeito, o art. 1º da Lei 7.774/1989, objetivando fomentar o mercado imobiliário na época de sua prolação, determinou que os ajustes versando sobre compra e venda de imóveis, não vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (o qual possui regras próprias de cunho bancário), deveriam ser reajustados por índices nacionais, regionais ou setoriais dos custos de produção, in verbis: Art. 1º Nos contratos em execução cujo objeto seja a produção ou o fornecimento de bens para entrega futura, a prestação de serviços contínuos ou futuros, a realização de obras (Lei nº 7.730, de 31 de janeiro de 1989, art. 11) e naqueles relativos a operações de alienação de bens imóveis não abrangidos pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, o índice de reajustamento com base na Obrigação do Tesouro Nacional - OTN será substituído por índices nacionais, regionais ou setoriais de custos ou preços que reflitam a variação do custo de produção ou do preço dos insumos utilizados. Esmiuçando o preceito legal acima transcrito, foi editada a Lei 7.989/1989, de cunho interpretativo, a qual possui o seguinte teor: Art. 1º Para efeito de aplicação do disposto no art. 1º da Lei nº 7.774, de 8 de junho de 1989, o reajustamento do valor das obrigações relativas aos contratos de alienação de bens imóveis não abrangidos pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação será efetuado na forma desta Lei. § 1º Para os efeitos desta Lei, considera-se bem imóvel o prédio urbano ou rural, edificado ou em construção, assim como o lote de terreno ou gleba, urbano ou rural. § 2º Entende-se por alienação de bem imóvel a compra e venda, a promessa de compra e venda ou qualquer outro contrato firmado com pessoas físicas ou jurídicas, que objetivem a aquisição de bem imóvel definido no parágrafo anterior. Art. 2º O reajustamento será calculado, sem retroação, sobre o valor das obrigações relativas aos contratos de alienação de bens imóveis não abrangidos pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação: I - ao imóvel que na época da contratação da alienação, já tivesse sido habitado e contasse com mais de 90 (noventa) dias da data da concessão do habite-se, •••