CONDOMÍNIO EDILÍCIO: AS DESPESAS COMUNS E A GARANTIA DE FUNCIONAMENTO

Para garantia de funcionamento do condomínio, os proprietários das unidades de uso exclusivo de um edifício estão obrigados a contribuir para o pagamento das despesas necessárias causadas pela administração e pela prestação de serviços comuns essenciais para a existência, segurança e conservação dos bens condominiais, de conformidade com a proporção de suas frações ideais, ou na forma estabelecida no memorial de constituição e na Convenção de Condomínio. Com efeito, a convenção deve definir “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio” (CC, art.1.334, I; lei 4.591/64, art.12, §1º). No artigo 1.336 do Código Civil são estabelecidas regras especiais para o âmbito da aplicação cogente das disposições que estabelecem a obrigação de todo condômino participar do pagamento das despesas gerais condominiais, também chamada de taxa de condomínio, por ser equiparada a uma verdadeira taxa de âmbito privado, pois efetivamente “corresponde a uma retribuição pecuniária dos serviços prestados ou criados em proveito do uso e gozo dos bens e coisas comuns”.[1] O conceito de despesas gerais condominiais compreende tanto as ordinárias – gastos habituais ou periódicos que são satisfeitos mediante pagamento na forma e prazos previstos na convenção –, quanto, as extraordinárias – despesas excepcionais ou esporádicas que exigem uma contribuição especial. Poderá a convenção de condomínio determinar que as arrecadações se façam adiantadamente ou não; e por mês, bimestre, trimestre, semestre ou anualmente. Embora o critério seja, por regra geral, a divisão dos encargos financeiros entre os condôminos de conformidade com a proporcionalidade das frações ideais do terreno de cada unidade, o artigo 1.340 prevê que “as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”. Além desse particular, faculta-se aos convencionais a liberdade de escolha de critério diverso do baseado na proporcionalidade das frações ideais, prevalecendo este, no entanto, quando silente a convenção (lei 4.591/64, art.12, §1º). Não obstante o permissivo legal de opção assemblear por taxa condominial igualitária e única, em desprezo às diferentes dimensões das unidades que compõem o edifício, salvante hipótese em que o critério eleito é justificado pelo valor da unidade imobiliária, essa alternativa pode ser questionada, se confrontada com o princípio da isonomia, visto que o descompasso financeiro criado pela cota uniforme sobre apartamentos de metragens e valores diversos gera enriquecimento ilícito. [2] O sujeito passivo dessa obrigação condominial é, a rigor, o proprietário da unidade imobiliária, mesmo que tenha constituído usufruto, ou dado o imóvel em comodato ou locação, sem prejuízo da repetição nas relações internas entre as partes.[3] Todavia, o condomínio edilício pode dirigir a ação contra o titular de domínio, ou contra o promitente comprador, usufrutuário, locatário ou comodatário, conforme as circunstâncias determinantes da opção da comunidade condominial. Natureza jurídica das despesas condominiais O artigo 1.345 do Código Civil assinala que a transmissão de domínio não afeta as obrigações derivadas da relação condominial que ostentam o caráter de obrigações propter rem. Destarte, a taxa condominial não é uma simples preferência creditícia a ser exercida pela comunidade de proprietários sobre qualquer outro crédito concorrente, senão constitui-se em uma verdadeira afetação do imóvel em garantia do pagamento das despesas comuns, com caráter erga omnes, isto é, alcança qualquer que seja o titular do imóvel com os ônus sobre ele dessa forma constituídos. As obrigações propter rem surgem de um direito real principal de que é titular o devedor e impõe a ele a necessidade de cumprir uma prestação, exclusivamente em razão e na medida de seu direito real sobre o qual pesa a obrigação. Por originar-se de direito real ao qual estão vinculadas, as obrigações propter rem transferem-se automaticamente como acessão do direito transmitido. Por sua vez, como ensina Orlando Gomes, “o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la”.[4] As obrigações propter rem são, em conclusão, aquelas que incumbem ao proprietário ou ao possuidor de uma coisa somente pelo fato de sê-lo e apresentam duas características. A primeira consiste no fato de que o devedor é determinado como tal porque proprietário ou possuidor do imóvel; aliás, é disso que provém o nome de obrigações propter rem. A segunda, consiste em que a obrigação transmite-se ao sucessor de forma automática, seja qual for o título translativo. Com outras palavras pode ser dito que, ao se mudar o titular da posse ou do domínio, muda-se também, ao mesmo tempo, o sujeito passivo da obrigação, sem que haja necessidade de estipulação especial de sub-rogação, ou de uma declaração especial por parte do sucessor relativa à assunção da obrigação. Esta segue a coisa e grava os adquirentes sucessivos e, de forma geral, desvincula o alienante em razão de sua transmissão de um sujeito passivo para outro, constituindo uma espécie de obrigação ambulatória, ensejando, inclusive, substituição processual no pólo passivo, se houver execução em andamento.[5] Conforme admoesta Orlando Gomes, que define as despesas condominiais como um ônus real,[6] “conquanto não se enquadrem rigorosamente na categoria das obrigações ambulatórias, que constituem a mais frisante exceção ao princípio da determinação dos sujeitos da relação obrigacional, as obrigações reais distinguem-se, sob esse aspecto, pelo fato de admitirem, por sua própria natureza, a substituição do sujeito passivo, que, assim, se determina mediatamente”. Segundo o autor, “para caracterizar incisivamente tais obrigações na sua vinculação ao bem, pode-se dizer, figurativamente, que têm seqüela”.[7] Cabe ao síndico, na defesa dos interesses comunitários, cobrar dos condôminos suas contribuições, de acordo com a forma e os prazos estabelecidos na convenção, bem como impor e cobrar as multas devidas e proceder ao protesto extrajudicial, ou à cobrança executiva em juízo, em caso de inadimplência ou recusa de pagamento (CC, art.1.348, VII; lei 4.591/64, art.12, § 2º; art.22, § 1º, “a”; CPC, art.275, II, “b”; 585, IV). A protestabilidade do débito condominial em atraso A utilização do tabelionato de protestos como forma de solução extrajudicial para cobrança dos débitos condominiais em atraso representa celeridade, custos reduzidos e segurança jurídica para os interessados que se valerem de serviço público extrajudicial delegado, prestado por profissional do direito, cuja atuação é marcada por imparcialidade, controle e fiscalização do poder Judiciário.[8] Pelo regramento legal, após a aprovação pela assembléia geral ordinária, convocada anualmente, na forma prevista na convenção, a contribuição para as despesas do condomínio é obrigação positiva imposta a todos os condôminos (CC, art.1.336, I), podendo nela estar incluídas as despesas ordinárias ou de custeio (CC, art.1.350) e as extraordinárias (CC, art.1.341, §§2º e 3º), todas elas tuteladas pela natureza de obrigação propter rem, como disposto no Código Civil em seu artigo 1.345, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Já por conta da pretendida reforma do Judiciário, o legislador, no afã de descongestionar juízos e tribunais de ações repetitivas e de resultados conhecidos, ampliou o elenco dos documentos protestáveis extrajudicialmente. Assim é que desde a edição da lei 9.492, de 10 de setembro de 1997, o protesto extrajudicial ultrapassou a fronteira restrita aos títulos de crédito, para abranger outros documentos de dívidas (art.1º), sejam eles judiciais ou extrajudiciais, desde que observados os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (CC, art.397), mesmo que não ostentem o caráter de título executivo, em seu sentido ortodoxo.[9] À certeza que decorre da contribuição condominial em condomínio regularmente constituído e especificado, prendem-se os elementos informativos, quais sejam, as partes envolvidas – condômino-devedor e condomínio-credor –, a relação jurídica de origem e sua natureza, cujos elementos pressupõem a existência concreta da obrigação, com juízo de eficácia material gerado ope legis, via publicidade registral.[10] A liquidez representa uma importância individuada que não exige operações para ser conhecida. O Código Civil de 1916 dispunha em seu artigo 1.533 que “considera-se líquida a obrigação certa, quanto à sua existência, e determinada, quanto ao seu objeto”. Embora esse dispositivo não tenha sido repetido no novo Código, pode-se depreender que é cumprido o requisito da liquidez, quando se sabe o que se deve, de cujo conhecimento se determina o objeto. Na relação condominial, de seu valor já estão cientes o condomínio-credor e o condômino-devedor, pois as verbas respectivas foram por eles aprovadas e conhecidas, uma vez que o quantum debeatur é originário de deliberação válida de gastos orçados e aprovados na assembléia geral de condôminos, não havendo nenhuma responsabilidade a ser apurada, senão obrigação a ser cumprida nos limites da liquidez orçamentária. Finalmente, a exigibilidade diz respeito à •••