REGISTRO DE IMÓVEIS, CANCELAMENTO E BLOQUEIO DE MATRÍCULA – PARTE I

1. Noções históricas do registro no Brasil A propriedade imobiliária não ficou imune às transformações advindas do fenômeno da Revolução Industrial e do desenvolvimento tecnológico acelerado, após a Segunda Grande Guerra. Embora o eixo da economia tenha deixado de ser os bens imóveis, a terra continua a ser solução para dois grandes problemas que afligem a humanidade, neste início de segundo milênio: moradia e alimentação. O registro de imóveis, no Brasil, surgiu da necessidade de delimitar a extensão de cada gleba particular, a partir do início do povoamento e da colonização do território visando garantia ao crédito. Os registros iniciais visavam buscar a certeza da propriedade territorial, a fim de evitar eventual usurpação. Quando o país foi descoberto, o Rei de Portugal, como descobridor, adquiriu sobre o território o título originário da posse. Através de doações, feitas por cartas de sesmarias, foi destacado, do domínio público, pedaços de terra que viriam a constituir o domínio privado. “O regime de sesmaria veio da descoberta até a Independência do Brasil, em 1822, quando abriu-se um hiato na atividade legislativa sobre terras, que se prolongou até 1850, desenvolvendo-se, neste intervalo, a progressiva ocupação do solo sem qualquer título, mediante a simples tomada da posse” (Registro de Imóveis, Afrânio de Carvalho, Editora Forense). A lei 601 de 1850 e seu regulamento n° 1318, de 1854, legitimaram a aquisição pela posse, separando assim do domínio público, todas as posses que eram levadas ao registro das paróquias, o chamado registro do vigário. A lei visou regularizar o domínio público e o particular legitimando as posses e revalidando as sesmarias. Os registros das posses eram feitos pelos vigários das freguesias do império definindo-se, desde os primórdios registrais, a competência dos registradores pela situação do imóvel. Segundo o mestre do direito imobiliário, Professor Afrânio de Carvalho, “o registro paroquial servia, naquele tempo, para legitimação das posses e mais tarde para prova de ancianiedade destas, no usucapião. A titulação, que inicialmente consistia em documentos expedidos pelo governo, foi paulatinamente acrescida com os registros das posses manifestadas, oportunamente, pelos posseiros aos vigários das paróquias, iniciando-se, daí por diante, os contratos de transmissão de imóveis com apoio em uns e outros documentos”. As anotações registrais praticadas pelos vigários nas paróquias tinham finalidade meramente declara-tória, visando discriminar o domínio público do particular. Essa desordenada documentação gerava incerteza e dificultava sobremaneira a garantia das transações comerciais, impedindo a disseminação do crédito. Naquele tempo, a propriedade imóvel se transmitia, não pelo contrato, mas pela tradição que lhe seguia. Em um país de enorme extensão territorial, cuja economia se assentava na agricultura, compreende-se a necessidade de regulamentação de um registro que, inicialmente, visava proteção do crédito e não da propriedade. Assim, a Lei Orçamentária n° 317, de 1843, regulamentada pelo decreto n° 482, de 1846, criou o Registro Geral de Hipotecas que não deu os resultados esperados por lhe faltarem os requisitos da especialidade e publicidade (Lysippo Garcia, Registro de Imóveis, Editora Francisco Alves, 1922) contribuindo as dificuldades para a necessidade de regularização do registro de imóveis. Foi a partir do registro de hipotecas que se originou o atual sistema de registro de imóveis. A lei 1.237, de 1864, criou o chamado Registro Geral, que permitiu ordenar a transmissão de imóveis entre os vivos e a constituição de ônus sobre esses bens. Após um quarto de século, a lei 1.237 foi substituída pelo decreto 169-A e seu regulamento, e pelo decreto 370, ambos de 1890, que mantiveram o nome Registro Geral, alterado para a atual nomenclatura de Registro de Imóveis, apenas quando da entrada em vigor do Código Civil de 1916, que incorporou o Registro Geral, dando-lhe feição mais apropriada. O Código manteve a necessidade de transcrição para a transferência de domínio acrescentando uma inovação, ou seja, a presunção de domínio em favor de seu titular. Este passa a ter uma vantagem no exercício de seu direito, pois ao seu adversário é que tocará o ônus de demonstrar que ele não é o titular do direito. O registro de imóveis, no Brasil, nasceu inspirado no registro imobiliário germânico, no qual os direitos reais somente existem a partir de seu registro. Entretanto, o sistema germânico acabou sendo mitigado em alguns de seus princípios, especialmente no que concerne à presunção absoluta de propriedade, uma vez que na Alemanha desconecta-se o registro do título causal do negócio jurídico. No Brasil, o registro tem presunção relativa, o que possibilita a alteração do registro nas hipóteses em que o título originário for nulo ou anulável. Assim, entendo o nosso sistema de registro como uma evolução aperfeiçoada ao sistema registral alemão. 2. Sistemas de registro De todos os sistemas imobiliários criados ao longo dos séculos, o registro da propriedade de berço alemão foi o que melhores resultados alcançou, no sentido de propiciar desenvolvimento •••