A INDISPONIBILIDADE DE BENS E A PUBLICIZAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

INTRODUÇÃO O objeto deste trabalho foi fazer uma abordagem a respeito da Medida Cautelar de “INDISPONI-BILIDADE DE BENS E A SUA PUBLICIDADE NO REGISTRO DE IMÓVEIS”, referentemente se o despacho concessivo da medida cautelatória de indisponibilidade de bens, é ato possível de ingresso no Registro de Imóveis. Neste sentido, o feito consistiu na análise teórica e prática da medida cautelar específica, qual sua repercussão no Registro de Imóveis. A finalidade foi buscar esclarecimentos a respeito desta medida, dúvidas que surgem diariamente aos registradores, trazer também conhecimento de quem tem interesse sobre a importância de sua publicidade no álbum imobiliário. Contudo, este trabalho não tem a pretensão de esgotar o assunto nem de anunciar a verdade sobre o tema, mas contribuir com os profissionais atuantes, alunos e demais interessados, na aplicação da indisponibilidade de bens no Registro de Imóveis. 1. PUBLICIZAÇÃO DA INDISPONIBILIDADE DE BENS NO REGISTRO DE IMÓVEIS 1.1. Da publicidade Quanto a publicização da indisponibilidade de bens no Registro de Imóveis, a lei registrária (Lei. 6.015/1973) estabelece em seu artigo 172 que, no Registro de Imóveis, além do registro, são suscetíveis de averbação os títulos ou atos jurídicos modificativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos e mortis causa. Por outro lado, o artigo 246 enuncia que, além dos casos expressamente indicados no artigo 167, II, da Lei 6.015, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro, como se vê na transcrição ipsis litteris dos referidos artigos: Art. 172 - No registro de imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”, quer para a sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. Mister salientar que, ao termo publicidade são igualmente emprestados diversos significados, mas é identificada geralmente como um meio, um sistema, um processo adequado para a divulgação de algo, para tornar um ato ou fato público. Sabe-se que dois são os órgãos de publicidade: os específicos e os precários. a) através dos órgãos específicos, previstos em lei, chamada publicidade passiva (ofícios registrais, repartições); b) órgãos precários, ou publicidade ativa, quando à falta de um órgão especifico de publicidade. Isso ocorre com os editais, avisos, anúncios, em especial convite para licitação, venda judicial, leilão etc, incluindo-se aí a Imprensa Oficial para publicação de atos do governo, também para alguns atos que digam respeito a imóveis. Aí a perplexidade porque, sabe-se da publicação dos atos, à ficção de conhecimento. Seria o caso de, se referisse a imóveis, fosse tida como uma necessária a dupla publicidade para evitar que se gerem injustiças. Hoje é possível verificar que as autoridades financeiras, além do decreto de indisponibilidade, que seria satisfeito, promovem comunicação às Corregedorias da Justiça para ciência dos registradores. Assim, está admitir que a publicação pela Imprensa Oficial não é satisfatória. Mas, legalmente, o edital teria cunho satisfativo. Sobre publicação do edital no órgão oficial, Theobaldo Spengler Neto e Fabiana Marion Spengler discorrem: A publicação do edital no órgão oficial, pouco, para não dizer nenhuma utilidade demonstra. Os órgãos oficiais, leia-se Diários Oficiais da União, Estados e Municípios (quando publicam) não são lidos pelo cidadão, mas somente por aqueles profissionais que em razão de sua função, deles dependem, os operadores de direito em regra são assinantes dos Diários Oficiais da Justiça: os administradores de empresa, contadores, economistas: dos Diários Oficiais do Estado ou União, os funcionários públicos quando lhes interessa manter-se informados do dia-a-dia do seu empregador (estes ainda, via de regra, fazem sua leitura no local do trabalho). Pretender que a publicação de editais de citação seja forma de publicizar, de dar conhecimento a réus da existência de ação judicial em tramitação, não passa, nos dias de hoje, de fantasiar o direito de um perfeccionismo inexistente. (2004, p.38). Se o registro imobiliário constitui-se no único mecanismo confiável para noticiar-se à comunidade o que lhe pode ser oponível, mister que o mesmo seja completo, ágil, seguro e universal. Muito interessante seria a conjugação de dados referentes ao bem e ao seu titular, daí porque elogiável a exigência legal que manda anotar eventuais inibições ao titular de direitos sobre a coisa. O curador, em caso de interdição, deveria promover, de ofício, as devidas averbações. Décio Antonio Erpen e João Pedro Lamana Paiva (2000) apregoam que, adotando-se o sistema tabular, deve ele ser completo. A matrícula, em substituição às inscrições de cunho pessoal e cronológico, deve ser tão completa que dispense diligências outras, até criar-se a cultura da segurança jurídica. Neste condão, o artigo 167, da Lei 6.015/73, pode ser considerado exaustivo por alguns, todavia, o apego a essa conclusão não enriquece o sistema, também porque, o artigo 246, da mesma Lei, permite ilações no sentido de se dar elasticidade ao comando legal. Assim, nenhum fato ou ato que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou suas alterações das mais variadas, pode ficar indiferente à sua publicidade na matrícula. Além dos atos translativos de propriedade, das instituições de direitos reais, a ela devem ocorrer os atos judiciais, os atos que restringem a propriedade, os atos constritivos (penhoras, arrestos, seqüestros, embargos), mesmo de caráter acautelatório, as declarações de indisponibilidade, as ações pessoais reipersecutórias e as reais, os decretos de utilidade pública, as imissões nas expropriações, os decretos de quebra, os tombamentos, comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra alienação de bem, os arrendamentos, as parcerias, enfim, todos os atos e fatos que possam implicar a alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, mas que possa ser oponível, sem a necessidade de se buscar alhures informações outras. Walter Ceneviva ao tratar da publicidade leciona: Para garantir a oponibilidade e preservar da inoponibilidade a todos os terceiros, o direito dá ao ato jurídico publicidade. A publicidade está no rol dos instrumentos legais de garantia dos atos jurídicos submetidos a registro. (1997, p. 33). No que tange a publicidade referente aos atos incidentes sobre bens imóveis, Maria Helena Diniz discorre: Publicidade tem por fim tornar conhecido o direito de propriedade imobiliária, pois, como escreve Lafayette Rodrigues Pereira, a deslocação do domínio de uma pessoa para outra carece de uma manifestação visível, de um sinal exterior, que ateste e afirme aquele ato diante da sociedade. Se o domínio obriga a todos, pode ser oposto a todos, importando assim, que todos conheçam suas evoluções, a fim de prevenir fraudes que a má-fé de uns, protegida pela clandestinidade, pode preparar em prejuízo da boa-fé de outros O registro imobiliário constitui um meio legal de publicidade, garantindo o direito de propriedade do titular e a validade de seus efeitos perante terceiros. (2003, p. 27). Neste sentido, Nicolau Balbino Filho deixa assente: Publicidade é a alma dos registros públicos. É a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer tudo o que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa-o a par de todo o movimento de pessoas e bens. É ela que põe a coberto a fraude da boa fé de terceiros, impedindo as transmissões fraudulentas. A publicidade absoluta, a do sistema da nossa legislação, tem por objetivo e intuito a honestidade das transações e ampara o crédito em geral. (1999, p. 9). Entre os vários princípios que regem o Registro Imobiliário no Brasil, está o “Princípio da Publicidade”, previsto na Consolidação Notarial e Registral do Rio Grande do Sul em seu artigo 285, II, Capitulo II1. 1.2. Forma de acesso da Medida Cautelar ao Registro de Imóveis O Registro de Imóveis caracteriza-se por ser documental, isto é, os atos a ele pertinentes encontram suporte em documentos, públicos ou particulares, não admitindo, como no caso do Registro Civil, simples declaração verbal do interessado. Para Walter Ceneviva, pode-se conceituar título a que se refere a Lei 6.015/73: Como todo aquele que instrumenta o direito real, apresentado ao Registro Imobiliário. O título é a fonte do registro, ou seja, papel, instrumento, suporte material do ajuste entre as partes, da ordem ou do ato judiciário. (1997, p. 410). Contudo, o registro imobiliário não é local onde deságuam todos e quaisquer títulos, mas tão-só aqueles que tenham influência com o direito real e que estejam previstos em lei como registráveis ou averbáveis. Portanto, quaisquer que sejam as medidas cautelares, uma vez determinado sejam publicizadas através de ato no Registro Imobiliário, quer através de registro quer de averbação, só há uma forma de se instrumentalizar a determinação do Juiz, ou seja, por mandado. Com efeito, o ato registrário só pode ser praticado à vista de mandado que determine o registro ou averbação da medida cautelar, preparatória ou incidental, conforme tenha concedida antes da ação. Os mandados servem de instrumento para ordens judiciais endereçadas ao registro predial, sendo extraídos, via de regra, de processos que têm por objeto ações cautelares. 1.3. Da averbação Averbação é uma ação de anotar à margem de assento existente, fato jurídico que modifica ou cancela, é um ato acessório, tanto em •••