O QUE A CERTIDÃO DO IMÓVEL PODE REVELAR

1. No momento da compra de um imóvel, muitas vezes o comprador/adquirente não age com a devida cautela que deveria ter. Neste passo, a certidão do imóvel deve ser estudada a fundo, analisando-se cada um dos registros e averbações constantes nela, para se evitar problemas, insatisfações e frustrações posteriores. 1.1. Certidão imobiliária/certidão de matrícula (popularmente conhecida) – é o documento expedido pelo oficial do cartório de registro de imóveis, a requerimento de qualquer pessoa, relativo ao que constar nos assentos de determinado imóvel. 1.2. Cumpre lembrar que o prazo de validade da certidão é de 30 (trinta) dias corridos, sendo que neste prazo pode ocorrer algum fato importante e nela não constar. 1.3. Tecemos um rápido estudo dos elementos que poderão aparecer na certidão imobiliária, evitando assim, surpresas futuras. 1.4. Procuramos fazer um roteiro prático e objetivo, onde o comprador/adquirente poderá conferir item por item. 1.5. Na certidão imobiliária encontraremos tudo que há descrito na matrícula do imóvel, desta forma, devem ser observados e analisados, os itens abaixo: I - No registro: 1) a instituição de bem de família; 2) as hipotecas legais, judiciais e convencionais; 3) os contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; 4) o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; 5) as penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis; 6) as servidões em geral; 7) o usufruto e o uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 8) as rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; 9) os contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 10) a enfiteuse; 11) a anticrese; 12) as convenções antenupciais; 13) as cédulas de crédito rural; 14) as cédulas de crédito industrial; 15) os contratos de penhor rural, 16) os empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; 17) as incorporações, instituições e convenções de condomínio; 18) os contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 19) os loteamentos urbanos e rurais; 20) os contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; 21) as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; 22) os julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; 23) as sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 24) os atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; 25) a arrematação e a adjudicação em hasta pública; 26) o dote; 27) as sentenças declaratórias de usucapião; 28) a compra e venda pura e da condicional; 29) a permuta; 30) a dação em pagamento; 31) a transferência de imóvel à sociedade, quando integrar cota social; 32) a doação entre vivos; 33) a desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; 34) a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel; 35) a imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedidas à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcela-mento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda; 36) os termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; 37) a constituição do direito de superfície de imóvel urbano; 38) o contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. II - Na averbação: 1) as convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 2) os cancelamentos da extinção dos ônus e direitos reais; 3) os contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937; 4) a mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; 5) a alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; 6) os atos pertinentes a unidades autônomas condominais a que alude a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964; 7) as cédulas hipotecárias; 8) a caução e a cessão fiduciá-ria de direitos relativos a imóveis; 9) as sentenças de separação de dote; 10) o restabelecimento da sociedade conjugal; 11) as cláusulas de inalienabi-lidade, impenhorabilidade e incomu-nicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideico-misso; 12) as decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; 13) os nomes dos logradouros, decretados pelo poder público; 14) as sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; 15) a re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros; 16) o contrato de locação, para os fins de exercício do direito de preferência; 17) o Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; 18) a notificação para parcela-mento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 19) a extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 20) a extinção do direito de superfície do imóvel urbano; 21) a cessão de crédito imobiliário. (Conforme artigo 167 da Lei n. 6.015 de 31 de dezembro de 1973 – que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências). 1.6. Detalhes sobre alguns itens supramencionados: 2. Bem de Família. 2.1. É uma hipótese rara atualmente, mas existe a possibilidade. Desse modo, se constar na certidão do imóvel - bem de família, aquele imóvel somente poderá ser vendido depois que eliminar a cláusula por meio de ordem judicial. Código Civil Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial. Parágrafo único. O terceiro poderá igualmente instituir bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar beneficiada. Art. 1.712. O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família. Art. 1.713. Os valores mobiliários, destinados aos fins previstos no artigo antecedente, não poderão exceder o valor do prédio instituído em bem de família, à época de sua instituição. § 1º Deverão os valores mobiliários ser devidamente individualizados no instrumento de instituição do bem de família. § 2º Se se tratar de títulos nominativos, a sua instituição como bem de família deverá constar dos respectivos livros de registro. § 3º O instituidor poderá determinar que a administração dos valores mobiliários seja confiada a instituição financeira, bem como disciplinar a forma de pagamento da respectiva renda aos beneficiários, caso em que a responsabilidade dos administradores obedecerá •••