ALGUMAS FACETAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO E DA INCORPORAÇÃO NA ATIVIDADE NOTARIAL E NO REGISTRO DE IMÓVEIS – PARTE I

O condomínio é um dos mais vetustos institutos do direito. CAIO MÁRIO¹ dele faz referência como existente ao tempo de Roma, e mesmo antes, ao dizer que “não era, todavia, desconhecida em Roma, a superposição habitacional: ao contrário, conhecida e praticada. Não era indiferente ao direito: ao revés, observada e disciplinada. E não falta mesmo quem vá remontar à civilização pré-romana dos caldeus, no segundo milênio antes de Cristo, a divisão de prédio em planos horizontais.” Talvez o mais antigo registro conhecido de um condomínio é o de Gênesis 11:1-5, referente à construção da Torre de Babel na planície de Sinear². Visto que os construtores da Torre pretendiam nela habitar, dúvida não há de que todos os construtores se consideravam proprietários comuns daquela habitação inusitada. Evidentemente, mesmo ao tempo de Roma, nenhum daqueles condôminos tinha a compreensão da possibilidade da individuação do direito condominial em planos horizontais como se tem hodiernamente. CAIO MÁRIO³ ensina que “não tolerava o direito romano a divisão da casa por planos horizontais, por lhe parecer contrária aos princípios dominantes. Se a propriedade do solo projeta-se para o alto e vai ad astra, e se aprofunda chão adentro até o inferno – ad ínferos -, faltava justificativa ali para a separação e autonomização dos direitos de quem acaso vivesse acima do proprietário do solo”. Vê-se, desde logo, uma separação entre condomínio e condomínio edilício. 1. Condomínio voluntário e Condomínio edilício Condomínio voluntário é a propriedade compartilhada entre duas ou mais pessoas sobre uma mesma coisa. Assim, sempre que duas ou mais pessoas se tornam co-proprietárias de uma mesma coisa, pro divisa ou pro indivisa, constitui-se um condomínio voluntário (arts. 1.314 a 1.322 do Código Civil). O condomínio voluntário nasce sempre de um ato transmissivo e/ou aquisitivo da propriedade. O condomínio voluntário não se constitui por ato próprio. Ele se constitui sempre como efeito de um título aquisitivo da propriedade, inter vivos ou mortis causa. O condomínio voluntário, portanto, é efeito do ato aquisitivo ou transmissivo da propriedade; é, também, um qualificativo da propriedade. Mesmo o “condomínio necessário”, identificado como sendo o “condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas” (art. 1.327 CC), nasce do direito de propriedade e dispensa qualquer outro ato formal para sua constituição, tendo o pagamento que um condômino (veja-se que já é condômino) faz ao outro para utilização da parede, cerca, muro ou vala construídos, tão-somente natureza indenizatória das despesas que o outro realizou, evitando-se o “enriquecimento sem causa”, e não aquisitiva da comunhão. Tanto que aquele que realizou as despesas não poderá negar-se ao recebimento da indenização com o fito de impedir a utilização comum da benfeitoria pelo vizinho comunheiro, pois o direito deste de indenizar é assegurado pela sua qualidade de proprietário. O condomínio edilício, a seu turno, nada tem a ver com a existência de uma co-propriedade. Ele diz respeito à existência individualizada de diversas unidades construídas sobre um mesmo terreno. As diversas unidades podem pertencer a um só dono, ou a vários. O condomínio edilício, portanto, prescinde de uma co-propriedade, mas exige sempre a existência de mais de uma unidade construída sobre o mesmo solo. O condomínio edilício nasce mediante a instituição do condomínio, ato autônomo, de natureza contratual, cujo efeito é a individualização e discriminação das unidades, tornando-as emancipadas do solo e das demais unidades entre si, de sorte a ter cada unidade tratamento independente no mundo jurídico, mantendo as unidades, porém, com o solo e com as demais áreas não individualizadas do solo, chamadas “comuns”, uma ligação ideal, e respondendo, na proporção dessa idealidade, pelas obrigações comuns, com a adição daquelas que lhe são afetas em regime individual. Entre nós, a instituição de condomínio teve lugar incipiente no Dec. nº 5.481, de 1928. Mas, foi com a Lei nº 4.591/64 que a matéria referente ao condomínio edilício, ou seja, condomínio de unidades autônomas, teve sua regulamentação final. Atualmente, a matéria se encontra regulada nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, sem prejuízo das disposições da Lei 4.591/64, como se pode ver da ressalva do art. 1.332, caput, in fine, do Código Civil. 2. Edificação e Condomínio edilício O Código Civil (art. 1.331) diz que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade •••