O NOVO CÓDIGO CIVIL E O CONDOMÍNIO DE CASAS

Uso exclusivo em propriedade comum Paulo Andres Costa (*) É dito que o novo Código Civil brasileiro já nos veio deficiente no tratamento dado ao condomínio especial, ao qual chamou de edilício, preocupando-se apenas em incorporar algumas disposições padronizadas nas convenções de condomínio, por força dos modelos quase idênticos que se espalham na literatura específica sobre o tema. Américo Isidoro Angélico vai mais longe, na crítica, quando afirma: “O Novo Código, no meu modo de ver, deixou a desejar, não prevendo a possibilidade de atentar às situações novas incidentes sobre a questão condominial, deixando de normatizar as formas condominiais, tais como: condomínio de casas, flats, o seletivo (...).” (ANGELICO, A. I., p.15) No entanto, alguns conceitos trazidos pelo novo Código Civil nos permitem refutar em parte esta opinião. É o caso, justamente, da aplicação de conceitos novos aos condomínios de casas, que permitem definições mais claras e um entendimento melhor deste tipo de condomínio. São novidades sutis, mas que, mesmo assim, não podem passar em branco. Voltando, antes de analisar o novo Código Civil, à Lei 4.591 de 12 de dezembro de 1964, encontraremos dois artigos que estendem sua aplicação ao condomínio de casas. O primeiro, de forma explícita, diz: “Art. 8° - Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejarem erigir mais de uma edificação observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas, que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim, a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.” (Diário Oficial da União, 21 de dezembro de 1964) Ao final da Lei, surge outra referência, a segunda, no art. 68, que mantém a mesma intenção do art. 8° objetivando dar abrigo legal ao condomínio de casas, mesmo que composto por unidades isoladas. Diz a Lei: “Art. 68 - Os Proprietários ou Titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir, ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta lei, para os Incorporadores, no que lhes for aplicável.” (Diário Oficial da União 21 de dezembro de 1964) Significativo é o caso de somente dois artigos fazerem referência a este tipo de condomínio. Do fato se pode inferir que todo o esforço em criar a Lei de Condomínio e Incorporações teve como intenção motivadora e principal a regulamentação do condomínio de unidades autônomas sobrepostas, em edifícios com vários andares. Os artigos citados aparecem de modo açodado, dando a impressão que foram “convidados de última hora”, diante da constatação de que não se poderia desconsiderar a possibilidade de as unidades autônomas surgirem, também, de edifícios menos complexos, tais como as casas térreas ou assobradadas. Esta observação é referendada ainda pelo fato de que, na seqüência de sua redação, a Lei abandona a referência específica, adotando a expressão genérica “edificação ou conjunto de edificações”. À mesma constatação se chega, quando se lê •••