HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL JÁ PROMETIDO À VENDA E QUITADO

Recurso Especial nº 329.968 – DF Ementa: Direito Civil – Hipoteca constituída sobre imóvel já prometido à venda e quitado – Invalidade – Encol – Negligência da instituição financeira – Inobservância da situação do empreendimento – Precedente – Recurso desacolhido. I – Os arts. 677 e 755 do Código Civil aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de um vício de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral do preço do imóvel. II – É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo. III – É da jurisprudência desta Corte que, “ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros-adquirentes de boa-fé”. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, não conhecer do recurso. Votaram com o Relator os Srs. Ministros Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de Aguiar e Aldir Passarinho Junior. Brasília-DF, 9 de outubro de 2001 (data do julgamento). Ministro Cesar Asfor Rocha, Presidente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Relator Publicado no DJ de 4.2.2002. RELATÓRIO O Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira: O Recorrido celebrou com a Encol contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no Setor Sudoeste, em Brasília, tendo quitado o preço antes de receber o bem. Dois meses antes da concessão do “habite-se” e três antes da entrega do imóvel, a Encol firmou com o Banco-recorrente contrato de “abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária” do prédio onde se situa o apartamento, restando descumprida a obrigação contratual de outorga da escritura definitiva de compra e venda. Com base nesses fatos e na alegação de que não fora informado da existência de hipoteca sobre o prédio, o Recorrido ajuizou ação contra a Encol e o Recorrente, buscando a ineficácia da garantia hipotecária em relação à sua unidade de apartamento. O Juiz de 1º grau, ao acolher a pretensão, declarou nula a hipoteca, seja porque não se pode dar em garantia imóvel já prometido à venda, seja porque teria havido simulação entre a construtora Encol e o Banco, uma vez que este era sabedor das promessas de venda dos apartamentos e ainda assim concedeu financiamento para concluir obra presumivelmente já acabada, dado que a hipoteca foi firmada dois meses antes do “habite-se” e muito depois da promessa •••