O consultor tributário da IOB Folhamatic EBS, empresa do grupo Sage, esclarece como o internauta deve informar o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel ou terreno.
1. Financiei um imóvel, mas sou isento Imposto de Renda. Devo declarar?
Se você não é isento de entregar a declaração, não precisa. Mas caso tenha financiado um imóvel acima de R$ 300 mil, e pagou apenas R$ 20 mil da dívida ao longo de 2013, está livre de fazer a declaração, contanto que a soma de suas outras posses não ultrapasse R$ 300 mil, e seus rendimentos tributáveis tenham sido menores que R$ 25.661,70.
2. Como declaro meu imóvel financiado?
A soma da dívida que já foi paga deve ser informada na ficha Bens e Direitos, no campo Situação em 31/12/2013. O valor da dívida que ainda não foi paga precisa ser incluído na ficha Dívidas e Ônus. No campo Situação em 31/12/2013, o contribuinte soma o valor informado em 31/12/2012 com as parcelas quitadas até o último dia de 2013. Na hipótese de o contribuinte ter ficado inadimplente com algumas das parcelas do financiamento, elas não devem ser declaradas como Bens e Direitos, mas como dívida na ficha correspondente.
3. Como informo os valores de um imóvel comprado com outra pessoa?
Quando o imóvel está em nome de mais de uma pessoa, cada proprietário precisa informar o quanto pagou pelo bem em sua declaração individual. O valor deve ser dividido meio a meio se o percentual de cada um não estiver estipulado em contrato. O valor pago pelo imóvel deve ser informado na ficha Bens e Direitos com a devida observação de que a posse é compartilhada. Casais que fazem a declaração conjunta e possuem imóveis juntos devem informar o valor total do bem à Receita. Veja mais regras aqui.
4. Vendi um imóvel no ano passado. Preciso pagar imposto?
Depende. Se você lucrou, mas não atende as condições de isenção do imposto sobre ganho de capital, é preciso informar o lucro obtido com a venda (diferença entre o valor de compra e de venda do imóvel), sobre o qual vai incidir imposto de 15%. Está isento deste imposto, por exemplo, quem vendeu um imóvel de até R$ 440 mil ou usou o dinheiro da venda para comprar outro, dentro de 180 dias. Confira 7 casos em que é possível pagar menos ou ser isento do imposto por ganho de capital.
5. Como informar o pagamento de aluguel?
É preciso preencher a declaração em Pagamentos Efetuados, no código de Aluguel, declarar o nome e CPF do locador (quem oferece o imóvel para aluguel) e o montante que foi pago no ano passado. O locador também deve informar o rendimento recebido. Se o acordo de aluguel for informal, um comprovante de depósito é suficiente para informar a relação de aluguel entre as partes. Veja aqui mais regras sobre imóvel alugado.
6. Como declarar lucro obtido com imóvel?
O consultor Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, sugere baixar o aplicativo Ganho de Capital, no site da Receita, e preencher as informações dos bens transferidos. Os dados serão exportados para a declaração, na ficha Ganho de Capital, e os rendimentos lançados nas categorias correspondentes ('Isentos' ou 'Tributados Exclusivamente na Fonte'), dependendo do valor da operação. Depois, o contribuinte descreve o bem que foi vendido na ficha Bens e Direitos, com o valor de venda, a data da operação e o nome ou razão social e CPF/CNPJ do comprador. “Na coluna Situação em 31/12/2011 deve-se repetir o valor lançado na declaração anterior. Já no tópico Situação em 31/12/2012, zere o valor”, completa Domingos. Se o contribuinte possuía apenas uma parte do bem (50%, por exemplo), deve declarar o ganho de capital da mesma forma, mencionando o valor proporcional a sua participação na venda.
7. Posso atualizar o valor do meu imóvel?
Não. Deve-se informar sempre o valor de compra do bem, mesmo que ele tenha se valorizado ao longo do tempo. A exceção só vale para reformas e benfeitorias que o proprietário tenha feito, que permitem corrigir esse valor. Melhorias no imóvel também servem para pagar menos Imposto de Renda pelo ganho de capital na revenda, já que o bem se valoriza. Tire outras dúvidas sobre como declarar imóveis corretamente, entenda comoinformar um bem compartilhado e saiba quando o proprietário precisa fazer a declaração.
Confira respostas dos especialistas às dúvidas dos internautas:
- Comprei um imóvel há dois anos por R$ 25 mil e pretendo atualizar o valor para R$ 70 mil. Se no ano de 2015 vender este imóvel por R$ 70 mil, vou pagar Imposto de Renda?
Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil
Os imóveis devem constar na declaração pelo valor referente ao custo de aquisição sem qualquer atualização relacionada à valorização imobiliária. Só podemos aumentar o valor de imóveis no IRPF caso tenham sido feitas benfeitorias incorporadas ao bem, como reformas, e desde que tenhamos todas as notas fiscais de materiais e mão de obra aplicados. Assim, você só pode atualizar o valor do imóvel de R$ 25 mil para R$ 70 mil se tiver realizado uma benfeitoria no valor de R$ 45 mil. Supondo que não haja benfeitoria, no momento da venda, você deve preencher o anexo de ganho de capital. Para apurar se haverá imposto sobre a diferença entre o preço de venda e de compra. A venda do único imóvel, ou de imóvel residencial para aquisição de outro em 180 dias é, normalmente, isenta de IR, mas só com o preenchimento do anexo de ganho de capital pode-se concluir se realmente haverá isenção. O programa que calcula o ganho de capital pode ser acessado gratuitamente no site da Receita.
- Arrendei uma terra rural e em 2013 tive uma renda de R$ 20 mil. Pelo valor não serei obrigado a declarar, mas quero declarar para fazer caixa, caso venha a adquirir algo tenho como comprovar. Como fazer isso?
Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil
Sendo o imóvel arrendado para pessoa física, basta informar o valor recebido a cada mês no quadro de rendimentos recebidos de pessoas fisicas ou do exterior.
- Gostaria de saber como declarar a venda de 25 % de um imóvel que adquiri pela morte de meu pai. O inventário já foi finalizado. Já venho declarando há quatro anos esse imóvel. Já efetuei o pagamento do DARF no código 4600, porém queria saber como calcular, pois deve ser 15% da diferença entre a venda e o que era declarado.
Resposta: Eliana Lopes, coordenadora da H&R Block
A venda de Bens e Direitos está sujeita ao imposto por ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo, à alíquota de 15%, exclusivo de fonte. Esse ganho é considerado Rendimento de Tributação Exclusiva. O contribuinte que vendeu bens imóveis deverá preencher o programa auxiliar Ganho de Capital 2013 com os todos os dados pertinentes à venda e depois importar esse arquivo para o programa IRPF 2014. Ficam dispensados do preenchimento desse demonstrativo quando se tratar de venda de bens adquirido até 1969; alienações de bens de pequeno valor (até R$ 35 mil); ou venda por valor até R$ 440 mil do único bem imóvel que o titular possua. Se for venda de valor igual ou inferior a R$ 440 mil, o ganho é isento de imposto e deverá ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis. Na ficha de Bens e Direitos, informe que o bem foi vendido e indique saldo zero na coluna de 31/12/2013.
- Meu pai fez a doação de um imóvel para os três filhos. Costumo declarar o IR todo ano, mas minha irmã não tem renda e nunca declarou, e meu irmão é dependente do meu pai. Como faremos a declaração?
Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil
Você que declara normalmente deve incluir na relação de bens e direitos a parte do imóvel que recebeu, informando o valor pelo qual sua parte foi doada a você. Ao mesmo tempo, deve informar esse valor no quadro de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, na linha Transferências Patrimoniais.Quanto a seus irmãos que não têm renda, estão dispensados de apresentar declaração os contribuintes que em 2013 tiveram rendimentos tributáveis abaixo de R$ 25.661,70, e que não possuíam em 31.12.2013 bens acima de R$ 300 mil. Há também obrigatoriedade de apresentar declaração para quem recebeu rendimentos isentos em 2013 que superaram R$ 40 mil, e em situações que envolvem imóveis rurais, ganho de capital e rendimentos de renda variável. Não se encaixando em nenhuma outra hipótese, se o valor da parcela dela na doação exceder R$ 40 mil, sua irmã estará obrigada a declarar este ano. Caso contrário, pode continuar sem declarar. Na declaração de seu pai, ele deve zerar o valor do imóvel doado em sua relação de bens e direitos, informar no quadro de Doações Efetuadas nome, CPF e valores das parcelas do imóvel doadas para cada um dos filhos individualmente, e incluir um novo campo com a parcela do imóvel que o filho – dependente – recebeu em doação. Deve ainda, no quadro de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis recebidos pelos dependentes, no CPF do filho que recebeu parte do imóvel – informar, na linha Transferências Patrimoniais, o valor da parcela do imóvel recebido por ele em doação.
- Comprei um imóvel comercial em 1996 por R$ 9.600 e vendi agora por R$ 100 mil. Gostaria de saber como fazer a apuração do imposto a pagar. Na minha declaração de ajuste tenho declaração o imovel em tela pelo valor de R$ 70 mil.
Resposta: Eliana Lopes, coordenadora da H&R Block
Para efetuar o cálculo do Ganho de Capital você deverá preencher as informações no programa de Ganho de Capital (GCAP), que a própria Receita Federal disponibiliza gratuitamente aos contribuinte e, após preenchidas as informações, você deverá importá-las para o programa gerador de declaração de imposto de renda IRPF. Para tanto, tenha em mãos as informações da venda e compra do imóvel – custo de aquisição, data exata de aquisição, data exata da venda (em que o contrato fora assinado), valor de alienação, eventual corretagem paga na venda, taxas pagas. O programa fará o cálculo para você. O eventual imposto deverá ser quitado no mês seguinte ao mês da alienação. No menu do programa GCAP é possível imprimir o DARF – documento de arrecadação de receitas federais para pagar o imposto e gerar o arquivo para importação. Lembre-se de importar este arquivo no programa IRPF quando preparar sua declaração. Por fim, na descrição de seu imóvel, na ficha bens e direitos, aconselhamos incluir as informações referentes a venda do bem (na descrição), nome e CPF dos compradores, data da venda e valor da venda; no campo posição em 31/12/2013 informe o saldo “0,00”. Qualquer dúvida no preenchimento do GCAP procure ajuda especializada para não incorrer em erros. Quaisquer informações equivocadas podem resultar em divergência no imposto devido.
- Recebo valores baixos de casas alugadas de pessoas físicas diretamente em minha conta bancária. Como devo declarar? Os imóveis estão em nome do meu pai.
Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do portal DeclareFacil
A primeira recomendação é que os aluguéis sejam recebidos em conta bancária de titularidade do beneficiário do rendimento. Portanto, se o aluguel pertence a seu pai, é melhor que seja recebido em conta dele. Se o aluguel pertence a você, então pode ser recebido em sua conta.
A legislação determina que, todo declarante que receba rendimentos de pessoas físicas está sujeito a preencher o Carnê Leão, que pode ser baixado no site da Receita Federal. Com o auxílio deste programa, deve apurar todos os meses o valor devido. O recolhimento destes valores deve ser feito no último dia do mês seguinte ao do recebimento dos aluguéis. Ao preencher a declaração, o Carnê Leão gera um arquivo que é importado diretamente no programa gerador da declaração IRPF 2014.
Você pode preencher manualmente os campos relativos a estes rendimentos em sua declaração. Vá ao quadro Rendimentos Recebidos de PF (Pessoas Físicas/ Exterior), some os rendimentos de aluguéis recebidos a cada mês de todos os inquilinos, e informe nas linhas correspondentes aos meses. Lembre-se de que você pode deduzir comissões pagas às imobiliárias (veja acima). Se você fez recolhimentos de Carnê Leão, preencha estes valores pagos na coluna DARF pago código 0190.
- Eu e meu marido somos casados em regime de separação total de bens. Ele possui imóveis em nome dele e alguns aluguéis estão em meu nome, inclusive recolhimento do carnê-leão em meu nome. Como fazer a declaração do recebimento desses aluguéis?
Resposta: Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda da H&R Block
Os aluguéis recebidos devem ser declarados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física, coluna Pessoa Física, pelos valores recebidos mensalmente. O imposto pago deve ser informado na coluna Carnê-Leão pago.
- Recebo valores baixos de casas alugadas de pessoas físicas diretamente em minha conta bancária. Como devo declarar? Os imóveis estão em nome do meu pai.
Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do portal DeclareFacil
A primeira recomendação é que os aluguéis sejam recebidos em conta bancária de titularidade do beneficiário do rendimento. Portanto, se o aluguel pertence a seu pai, é melhor que seja recebido em conta dele. Se o aluguel pertence a você, então pode ser recebido em sua conta. A legislação determina que, todo declarante que receba rendimentos de pessoas físicas está sujeito a preencher o Carnê Leão, que pode ser baixado no site da Receita Federal. Com o auxílio deste programa, deve apurar todos os meses o valor devido. O recolhimento destes valores deve ser feito no último dia do mês seguinte ao do recebimento dos aluguéis. Ao preencher a declaração, o Carnê Leão gera um arquivo que é importado diretamente no programa gerador da declaração IRPF 2014. Você pode preencher manualmente os campos relativos a estes rendimentos em sua declaração. Vá ao quadro Rendimentos Recebidos de PF (Pessoas Físicas/ Exterior), some os rendimentos de aluguéis recebidos a cada mês de todos os inquilinos, e informe nas linhas correspondentes aos meses. Lembre-se de que você pode deduzir comissões pagas às imobiliárias (veja acima). Se você fez recolhimentos de Carnê Leão, preencha estes valores pagos na coluna DARF pago código 0190.
- Em 2011, declarei a compra de um terreno (aquisição própria quitado em 2011) e no final de 2012 efetuei um financiamento habitacional para construção de uma casa que teve início em 2012 e concluiu na metade de 2013. No final de 2013, entrei na residência, pois já estava liberada para moradia.
Perguntas:
a) O terreno deve continuar/permanecer no código 13 - Terreno?
b) A construção que iniciou em 2012 deve continuar no código 16 - Construção, e simplesmente somar os gastos de 2013?
c) Ou devo transferir tudo para o código 12 - Casa, visto que já esta pronta? Detalhe: ainda estou pagando as parcelas do financiamento. Neste caso, os valores devem ser lançados também no código 12?
Resposta: Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda da H&R Block
Como no final de 2013 a sua casa já estava pronta para moradia, transfira o lançamento do terreno e da construção para o código 12. Inclua na discriminação a informação de que a sua casa foi construída e finalizada em 2013, bem como o financiamento habitacional para a construção. Na coluna de 31/12/2012, informe o valor que constava do terreno. Em 31/12/2013, inclua o valor da coluna 31/12/2012 acrescido do valor das parcelas pagas do financiamento em 2013. Nos anos subsequentes, agregam-se os valores pagos do financiamento ao custo de aquisição do imóvel, até a quitação do bem. Lembrando que, financiamentos nos quais o bem é dado como garantia de pagamento, tais como os sujeitos às regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), não precisam ser informados na ficha de Dívidas e Ônus Reais.