Atraso na inauguração do Shopping Center e direitos dos locatários
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Categoria: 9 - Loteamento - Incorporação - Construção Subcategoria: 1 - Atraso na construção
Francisco dos Santos Dias Bloch*
BDI nº 9 - ano: 2014 - (Comentários & Doutrina)
É notório que estão surgindo shopping centers, no País, em um ritmo extremamente rápido. Desde as Capitais dos Estados até cidades de tamanho médio, muitos centros urbanos brasileiros estão sendo palco do surgimento destes centros de compras – e, às vezes, do surgimento de dois ou mais shoppings ao mesmo tempo.Nestas condições os empreendedores, como é previsível, enfrentam os problemas normais de financiamento e escassez de mão-de-obra, materiais e equipamentos que afetam a construção civil brasileira.
E ocorrem atrasos na inauguração dos shopping centers, o que acaba afetando de maneira direta os lojistas que já assinaram seus contratos de locação, prevendo uma determinada data para o início de suas operações. Estes lojistas, na qualidade de locatários, frequentemente pagam quantias elevadas a título de “luvas” pelo privilégio de assinar um contrato de locação no novo empreendimento, e realizam investimentos relevantes em reformas e aquisição de materiais, entre outros, para iniciar suas atividades.
Estes inquilinos, portanto, sofrem prejuízos enormes quando ocorre o atraso na inauguração dos shopping centers, especialmente quando os representantes do shopping comunicam a data da inauguração do centro comercial – geralmente exigindo a inauguração da loja naquele dia, sob pena de multa – e depois informam que a data foi alterada. O simples atraso, dependendo da situação, pode tornar o negócio como um todo inviável para alguns empresários, que perdem o interesse na atividade que seria desenvolvida no novo empreendimento.
Diante desta situação, os lojistas, ao negociar uma solução amigável com os representantes do empreendedor, são confrontados com cláusulas estabelecidas nos contratos de locação e de “luvas” (ou, por vezes, nas normas gerais do shopping center), segundo as quais o proprietário pode prorrogar a inauguração do empreendimento quantas vezes quiser, sem penalidades – e, se o inquilino não inaugurar sua loja na data exigida, ou desistir do negócio, pagará multas pesadas. E no último caso perderá, também, o dinheiro das “luvas”.
Quando questionados em juízo acerca da abusividade destas cláusulas, os empreendedores em geral alegam a validade dos contratos com base no artigo 54 da Lei 8.245/91 (a Lei de Locações), que estabelece o seguinte: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”.
Ocorre que a Lei de Locações deve ser interpretada em conjunto com o Código Civil Brasileiro, que estabelece regras mínimas de boa-fé que devem ser obedecidas em todo e qualquer contrato.
Entre estas regras estão o princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422, e a proibição de sujeição de um negócio ao arbítrio de uma das partes, prevista no artig.............