Cláusulas Abusivas em contratos de locação de espaços em Shopping Centers
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Categoria: 8 - Locação Subcategoria: 17 - Shopping Centers
Daniel Alcântara Nastri Cerveira*
BDI nº 22 - ano: 2012 - (Comentários & Doutrina)
Contratos de locação de espaços em Shopping Centers têm natureza complexa, para não dizer controversa. São tidos como contratos de locação, regidos pela Lei do Inquilinato (8.245/91) ao mesmo tempo que possuem outros documentos que lhe são acessórios e indissociáveis, trazendo uma certa atipicidade a este tipo de relação.Esta atipicidade, em certa medida, está contemplada no artigo 54 da Lei do Inquilinato, lei que regula o setor de locações no Brasil (8.245/91). Este artigo dispõe que: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
Com base neste artigo de lei, empreendedores de Shopping Centers acabaram por criar verdadeiros contratos “típicos” de locação para Shoppings, com normas gerais e específicas. Costumam integrar os contratos de locação em shopping center, os seguintes: (I) o contrato propriamente dito, com as estipulações individuais de cada lojista/locatário; (II) as “normas gerais” ou “cláusulas comuns”, que são um conjunto de regras para todos; (III) o regimento interno, que estipula sobre o funcionamento do empreendimento; e (IV) o estatuto da associação dos lojistas (é condição para firmar a locação, que o lojista se afilie na associação dos lojistas do shopping – sendo comum o empreendedor/locador ter maior poder de voto), que dentre outras funções, trata da arrecadação e gerência do fundo de promoção e publicidade.
Tudo isto forma um conjunto de regras peculiares a este tipo de empreendimento, e cuja maior função, em princípio, é a de acompanhar as grandes diferenças entre Shopping Centers e os demais estabelecimentos não erigidos sob a forma de centros de convivência.
Ocorre que esta atipicidade, por não raras vezes, ultrapassa alguns limites tidos por razoáveis. Algumas cláusulas impostas pelos empreendedores podem ser consideradas verdadeiros abusos.
Na maioria dos casos, os empreendedores se beneficiam de uma posição mais privilegiada se comparada ao do lojista individualmente considerado. E esta posição mais vantajosa decorre, primeiramente, pela propriedade.............