LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – A IMPORTÂNCIA DO DENOMINADO “FUNDO DE COMÉRCIO”

Carlos Roberto Tavarnaro (*)

BDI nº 35 - ano: 2008 - (Comentários & Doutrina)

Diferentemente da locação residencial, o aluguel de um imóvel comercial implica no exame de fatores que vão além daqueles relacionados unicamente à própria condição material ou estrutural do bem, pois, agregado a sua finalidade ou destinação (imóvel comercial), estarão embutidos valores intrínsecos projetados, por exemplo, de acordo com a situação ou localização do mesmo, sua eventual tradição no comércio local, entre outros aspectos; cuja presença além de influenciar sobremaneira no momento da contratação, poderá eventualmente motivar uma indenização.
Assim, para que se realize um breve estudo a respeito do tema, convém de plano rememorar que, conforme definição do Dicionário Jurídico da Academia Brasileira de Letras Jurídicas (da Editora Forense Universitária, 8ª ed.), Fundo de Comércio “é o valor incorpóreo que se integra em parte no valor do imóvel ocupado por estabelecimento destinado ao comércio ou a indústria, trazendo pelo trabalho alheio, ou seja, do comerciante ou industrial, benefício ao proprietário”.
Já o denominado “ponto comercial” está, em verdade, abarcado no conceito daquele (fundo de comércio) vez que diz respeito “ao lugar onde está situado o estabelecimento comercial e ao qual se dirige sua clientela”.
Dessa maneira vemos a princípio que tal formação e consolidação (do fundo de comércio) é fruto justamente da ocupação da propriedade; decorrendo sua importância para o universo imobiliário justamente no fato de que a sua existência será “herdada” (na acepção de transmitida) ao locatário seguinte — posto que incorporada àquele patrimônio, valendo, pois, como moeda de negociação.
Em sítio legal, se constata que já na década de quarenta, com a edição do Decreto Lei nº 7.661 de 21.6.1945 (art. 116), o legislador se ocupou do assunto formatando, no âmbito do direito das obrigações, a rotulada “lei de luvas”, ou seja, “a soma paga pelo inquilino ao proprietário, no ato da contratação ou renovação do contrato locatício, justificado no valor do imóvel para o comércio” (conforme dicionário já citado).
Atualmente, a legislação inqui-linária (Lei nº 8.245/91) textualmente se ocupa da matéria no parágrafo segundo do art. 51 e parágrafo primeiro do art. 52.
Os comentários doutrinários e jurisprudenciais acerca da expressão “fundo de comércio” em ambiente de Lei do Inquilinato (8.245/91) asseveram que tal verbete seria, em verdade, inadequado, posto que mais apropriada (leia-se, compatível com a extensão reguladora pretendida pela lei) seria a utilização do termo “fundo de empresa”.
É o que anotam, por exemplo, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery (Novo Código Civil e Legislação Extravagante, Ed. RT, 2002, p. 1145):
“A lei fala em fundo de comércio, mas a expressão deve ser entendida como fundo de empresa, muito mais abrangente e que engloba possíveis renovações contratuais feitas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo (LI, 51, §4º)”.
Tal perspicaz observação é deveras interessante por conseguir encerrar, num mesmo conceito, todas as atividades relacionadas à atuação empresarial e produtiva — independentemente do nicho econômico e profissional explorado — e não apenas aquelas conectadas à classe dos comerciantes.
Pavimentada esta etapa, vale atentar para o fato de que a presença deste ingrediente (fundo de comércio ou de empresa) deverá ser objeto de depurada análise para a confecção do contrato de locação.
Isso porque, é preciso de antemão disciplinar de modo expresso (clausular) qual a projeção deste fator (fundo de comércio) na relação locatícia, visto, por exemplo, o § 1º do art. 52 da LI vedar ao locador a exploração no imóvel do mesmo ramo do locatário, a menos que, a locação então firmada efetivamente já envolvesse o fundo de comércio, com suas instalações e pertences.
Assim, é preciso verificar se o fundo:
1. foi criado e formado pelo labor.............

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