Venda de Fração ideal que não está individualizada
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
BDI
BDI nº 4 - ano: 2024 - (Perguntas & Respostas)
Efetuamos a venda de um apartamento cuja a matrícula individualizada não se encontra disponibilizada, apenas a fração ideal do imóvel e respectiva vaga de garagem. A venda foi realizada através de escritura pública de venda e compra, em janeiro de 2021. Os compradores, nesta data, notificaram a imobiliária requerendo que seja apresentada a matrícula individualizada do imóvel e de sua vaga de garagem. Não existe referida individualização, da qual os compradores tinham ciência no ato da aquisição e estão alegando que foram enganados pela imobiliária. A fração ideal do imóvel já foi objeto de compra e venda através de escritura pública, com pagamento à vista, sem a necessidade de recursos de financiamento. O comprador está questionando que, muito embora tenha adquirido a fração ideal do imóvel (apartamento e vaga de garagem em edifício), não pode vender a fração ideal e vaga de garagem adquirida mediante a escritura pública, através de recursos de financiamento de terceiros. Referida compra e venda ocorreu em jan./2021 e este comprador quer atribuir responsabilidade a imobiliária por venda de fração ideal de imóvel que não possui matrícula individualizada.Pergunta: Há alguma ilegalidade na venda do imóvel?
BDI Responde: Para qualquer obtenção de financiamento o imóvel deverá ser individualizado a fim de que o mesmo seja garantido por Alienação Fiduciária e/ou Hipoteca.
Conforme a pergunta, se os adquirentes tinham ciência no ato da aquisição de que estavam comprando uma fração ideal não individualizada, os vendedores não terão responsabilidade, já que o Código Civil permite a venda de fração ideal. No caso, a construtora/incorporadora que já registrou a incorporação para poder vender as frações ideais, será responsável pelo requerimento da averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, conforme o art. 44 da Lei 4.591/64: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. (Redação dada pela L.............