INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - FALTA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DA INCORPORAÇÃO - EXECUÇÃO PARA REAVER VALORES PAGOS AO INCORPORADOR

RECURSO ESPECIAL Nº 2.972-0 - GO (90.0004155-4) Relator: Ministro Bueno de Souza. EMENTA Processual civil. Título executivo. Incorporação imobiliária. 1. Adquirentes que, ante a falta de registro imobiliário da incorporação e, bem assim, do início das obras do edifício, aforam execução para reaver os valores pagos ao incorporador; exibindo como título o respectivo contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma (art. 585, VII, do CPC, c/c art. 36, Lei nº 4.591/64). 2. Decisões locais que, sem discrepância, recusaram a liquidez e certeza do título executivo, remetendo os autores às vias ordinárias, tendo em vista a inexistência de incorporação regular. 3. A conduta omissiva do incorporador não deve constituir estímulo, de modo a permitir a sua exoneração dos deveres e responsabilidades decorrentes da lei e do contrato. 4. Recurso especial conhecido e provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Votaram com o Relator os Senhores Ministros ATHOS CARNEIRO, FONTES DE ALENCAR, SÁLVIO DE FIGUEIREDO e BARROS MONTEIRO. Brasília, 23 de março de 1993 Ministro Athos Carneiro, Presidente. Ministro Bueno de Souza, Relator. RELATÓRIO O SENHOR MINISTRO BUENO DE SOUZA: Marcos de Alencastro Costa e sua mulher ajuizaram contra Seme Sassine Chater e Residência Empreendimentos Imobiliários Ltda., junto à 5ª Vara Cível de Goiânia, ação de execução fundada em título extrajudicial, expondo que o exeqüente, pela intermediação da segunda executada, contratou com o primeiro, em 27 de novembro de 1986, mediante proposta de compra, a aquisição do apartamento correspondente ao décimo-segundo andar do Edifício Ibrahim Chater, a construir obrigando-se então a pagar, em três prestações, o preço relativo à fração ideal do terreno em que o proprietário se obrigou a levantar o edifício, a se constituir em condomínio por andares. A inicial, em 16 de maio de 1988, acrescenta que, não tendo sido diligenciado o registro da incorporação, nem iniciado a execução da obra, assim descumprindo o incorporador, entre outros, os arts. 29, 32, 35 e 36 da Lei nº 4.591, de 16.12.64, os exeqüentes se acham no direito de reclamar pela via executiva a restituição dos valores com que contribuiram para o fracassado empreendimento, com a devida correção monetária e juros, além da multa equivalente a 50% do valor do seu crédito, apontando a quantia de Cz$ 7.161.827,65. 2. Embargos opostos pelos executados, uma vez proferido o saneador (fls. 24) e realizada a instrução em audiência (fls. 25 e ss.), foram acolhidos pela r. sentença, ante a “impossibilidade da execução, por falta de título hábil”. Eis as razões do D. Juiz (fls. 50): “... o exeqüente muniu-se de um contrato de compromisso de compra e venda e, estribado no art. 585, VII, do CPC, em combinação com o art. 36 da Lei nº 4.591/64, busca pela forma executiva a restituição de quantias pagas. É certo que o referido art. 36 autoriza cobrança por via executiva, de quantias efetivamente pagas, quando os incorporadores não restituem aos adquirentes o que já recebido. Contudo, para que isso ocorra, faz-se imperiosa a denúncia da incorporação com fixação de prazo de carência dentro do qual é lícita a desistência. No caso em tela tal condição não restou patenteada à vista da ausência da denúncia, pela própria inexistência da incorporação regular diante das omissões verificadas a partir de sua constituição. Assim é de se ver que o título exeqüendo não se faz revestido dos requisitos elencados no art. 586 do CPC, fato que veda a execução, levando destarte, os interessados às vias ordinárias mesmo porque já se trata de promessa de compra e venda a qual se ofendida pelo inadimplemento de qualquer dos contratantes enseja a volta ao estado anterior pela rescisão.” 3. Concluindo pela nulidade da execução, a sentença extingüiu o feito (Cód. de Proc. Civil, art. 618). 4. Apelação interposta pelos exeqüentes não teve êxito, pois a Primeira Turma da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, unanimemente, decidiu como está na ementa do acórdão (fls. 79), verbis: “INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. EXECUÇÃO. O simples compromisso de compra e venda da fração ideal de imóvel celebrado antes do compromitente ter adquirido a condição de incorporador (art. 29, § único e 32 da Lei nº 4.591/64), não se erige em título executivo, tendo em vista a inviabilidade de se cumprirem as disposições conjugadas dos artigos 32, letra “n”, 34 e 36 da supra citada Lei nº 4.591/64. Apelo improvido.” Do voto do Desembargador Canedo Machado, Relator, colho estes tópicos (fls. 80/81): “Na incorporação imobiliária a satisfação das obrigações cometidas ao incorporador pelo artigo 32 se alça à condição essencial ao início da operação jurídica de venda das unidades autônomas, o que, in casu, resultou descumprida segundo se colhe da Certidão de f. 21. Verifica-se, ainda, na hipótese em comento, que os apelados, em decorrência do não cumprimento do estatuído no artigo 32, deixaram de cumprir também a obrigação imposta pelo artigo 35 do mesmo diploma legal, disso resultando a não efetivação do contrato de incorporação. Assim, no caso posto ao apreciamento deste Tribunal para deslinde, constata-se que as figuras da incorporação e do incorporador não foram ainda delineadas, nos termos do que estão conceituadas nos artigos 28, parágrafo único e 29 da Lei nº 4.591/64, razão por que não podem os apelados responder como incorporadores. ... Por sem dúvida que se analisada a questão sob o ângulo exclusivamente de justiça, forçoso seria admitir, como o mais justo, a ação executiva. Mas só a lei poderia disciplinar o tema e não o julgador que, se o •••