Do registro da compra e venda condicional

1. Introdução Dispõe a Lei de Registros Públicos, no nº 29 do inciso I do art. 167 ser possível o registro da compra e venda, tanto da pura como da condicional. Quanto à compra e venda pura, tal seja, aquela que não está sujeita a nenhuma condição, nada há a obstar-lhe o registro do respectivo título, sendo um dos atos registrais dos mais corriqueiros na prática diária do Registro Imobiliário. Quanto à compra e venda condicional, entretanto, o assunto relativo à possibilidade de registro do respectivo título está longe de receber um tratamento de consenso, no âmbito da doutrina jurídica. É sobre esse tema controvertido que este artigo sustenta os esclarecimentos razoáveis e predominantes entre os registradores de imóveis, visando a proporcionar segurança jurídica através do sistema registral imobiliário brasileiro. A presente manifestação decorre de matéria publicada no Boletim de Direito Imobiliário nº 13/2014, sob o título “Registro de escritura de compra e venda com cláusula suspensiva condicional”, replicada, também, no periódico “O Diário das Leis” nº 15, de setembro de 2014, p. 4. 2. Da compra e venda condicional A compra e venda condicional, neste artigo, é aquele negócio jurídico imobiliário cujos efeitos estão subordinados a uma condição, tal seja, a um evento futuro e incerto (art. 121 do Código Civil), que pode ser tanto uma condição suspensiva como uma condição resolutiva. Na condição ou cláusula suspensiva (art. 125 do Código Civil) o negócio jurídico está submetido a um evento futuro e incerto que, não ocorrendo, não gera a aquisição do direito. Nessa situação o negócio jurídico existe, mas sua eficácia estará suspensa até que ocorra o evento futuro que o condiciona. Relativamente ao contrato de compra e venda, significa que essa venda só produzirá seus efeitos depois de implementada a condição suspensiva estabelecida. O que se tem aqui é mera expectativa de direito e não direito adquirido1. Na condição ou cláusula resolutiva (art. 127 do Código Civil) o negócio jurídico vigorará plenamente desde sua constituição, mas, verificando-se a condição o direito se extingue. “A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor”.2 3. Da possibilidade de registro da compra e venda condicional 3.1 Quando o contrato contiver cláusula ou condição suspensiva Como dito, a questão relativa à possibilidade de registro do título relativo à compra e venda condicional perante o Registro de Imóveis, além de tema polêmico, não é recente a sua discussão tanto na doutrina nacional como na estrangeira. O grande jurista pátrio Serpa Lopes3 já se debruçava sobre essa questão, trazendo à colação argumento do jurista italiano Giulio Grazioli, que negava ao comprador condicional um direito de propriedade sobre •••