A “locação” na modalidade ‘built to suit’: Breves comentários sobre os pontos principais

As recentes transformações sociais e econômicas em curso no país, especificamente no que concerne o mercado imobiliário brasileiro, levaram à utilização de um novo modelo de contrato, o built to suit, que pode ser traduzido como “construção sob medida”. Essa modalidade de contrato, já muito utilizada nos Estados Unidos e na Europa, consiste basicamente em negócio jurídico em que uma das partes, o locatário, contrata a construção de um imóvel conforme as suas necessidades e especificidades, que será executada pelo locador. Uma vez construído o imóvel, consoante o projeto personalizado encomendado, o locatário passa a ter posse (direta) do imóvel, ficando obrigado ao pagamento mensal de valores preestabelecidos entre ambos, por determinado período, normalmente não inferior a dez anos. Os contratos built to suit - quando bem moldados a necessidade do locatário – têm vantagens inegáveis, em que se destacam os seguintes predicados empresariais: (a) não exigem o investimento de altas quantias de dinheiro na compra de um imóvel (o qual, na maioria das vezes, não atende às necessidades do empreendimento e precisa passar por reformas); (b) não tiram o locatário do foco da sua atividade, pois evitam que este se envolva com a construção civil do empreendimento; (c) a concepção de contrato sob medida permite que o locatário possa tirar do imóvel o melhor para a sua atividade, pois a construção é justamente moldada para o alto desempenho. Assim, de forma bem resumida, os contratos built to suit evitam que empresas que necessitam de um imóvel - com características específicas para se instalar - imobilizem seu capital na aquisição de imóveis e/ou reformas de imóveis locados, permitindo que estas se concentrem naquilo que realmente importa para o objeto social da empresa. Do ponto de vista do investidor/locador, os contratos built to suit também oferecem vantagens, pois além de dinamizar a locação, a inserção de construções (sejam acessões ou benfeitorias) serão incorporadas ao imóvel, valorizando-o, com a vantagem de que a gestão da obra será feita pelo investidor, tendo este a exata medida não só da valorização do seu bem para o futuro, mas também do retorno (a partir do investimento projetado) e até da qualidade do material que será introduzido na edificação. Importante destacar que em tal tipo singular de negócio jurídico, é comum que, além das partes contratantes (locador e locatário), haja também um terceiro: uma empresa securitizadora de recebíveis imobiliários. Quando isso ocorre, o investidor/locador que construiu o imóvel e cedeu o uso deste ao locatário, mediante pagamentos mensais, transfere os seus créditos à empresa securi-tizadora e recebe, antecipadamente, o valor acordado no contrato. A empresa securitizadora, por sua vez, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários •••