Desapropriação para reforma agrária – Legitimidade ativa do promitente comprador, ainda que não registrada a promessa de compra e venda, para a oposição de embargos de terceiro em alegação de posse

Recurso Especial nº 1.181.797 - RS (2010/0029600-2) Relator: Ministro Luiz Fux Recorrente: Luiz Rotilli e Cônjuge Recorrido: Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA Recorrido: União EMENTA Processual Civil. Recurso Especial. Art. 105, III, a, da CF/1988 administrativo. Imóvel em processo de desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária. Ação ordinária que objetiva declaração de produtividade da gleba. Arrendatários e promitentes compradores de imóvel. Promessa de compra e venda não registrada. Legitimidade ativa. Arts. 3.º e 7.º, do CPC. Inteligência da súmula 84/STJ. 1. O promitente comprador ostenta legitimidade ativa para propor ação que tenha por objeto a tutela de direitos reais sobre o imóvel, ainda que o respectivo contrato de promessa de compra e venda não tenha sido registrado no Cartório de Registro Imobiliário. Inteligência do Enunciado n.º 84, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, verbis: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. 2. Precedentes em situações análogas: AgRg no Ag 952.361/DF, Rel. Ministro José Delgado, Primeira Turma, julgado em 01/04/2008, DJe 17/04/2008; REsp 132.486/RJ, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em 08/03/2005, DJ 02/05/2005, p. 255. 3. Na hipótese sub judice, cuida-se de ação em que os arrendatários e promitentes compradores pleiteiam a declaração de produtividade do imóvel e a sua consequente insuscetibilidade de ser desapropriado para fins de reforma agrária, sendo certo que o Tribunal a quo afastou a legitimidade dos promitentes sob o fundamento de ausência de registro imobiliário do contrato de promessa de compra e venda, e que o contrato de arrendamento registrado não atribui direitos reais, mas tão-somente direitos pessoais. 4. Por outro lado, à míngua de pronunciamento nos autos acerca do contrato de promessa de compra e venda ou mesmo dos termos da avença, impõe-se a reforma do aresto regional tão-somente para conjurar a necessidade do registro imobiliário como requisito de aferição da legitimidade ativa dos promitentes compradores. 5. Recurso especial conhecido e provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Teori Albino Zavascki, Arnaldo Esteves Lima, Benedito Gonçalves (Presidente) e Hamilton Carvalhido votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 22 de fevereiro de 2011(Data do Julgamento) Ministro Luiz Fux, Relator RELATÓRIO O Exmo. Sr. Ministro Luiz Fux (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por LUIZ ROTILLI E CÔNJUGE, com fulcro no artigo 105, III, “a”, do permissivo constitucional, em face do acórdão proferido à unanimidade pelo Tribunal Regional Federal da 4.ª Região, assim ementado: ADMINISTRATIVO. IMÓVEL RURAL. DESAPROPRIAÇÃO. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE ATIVA. ARRENDATÁRIO. TITULAR DE DIREITO PESSOAL. Tanto o titular de direito obrigacional como o titular de promessa de compra e venda não registrada, caso dos autores, não têm legitimidade para discutir a desapropriação do bem ou postular a anulação do procedimento expropriatório, considerando-se que não farão jus à indenização. Os autos noticiam que LUIZ ROTILLI e ELIANE TERESINHA ROTILLI ajuizaram em 15 de janeiro de 2009 ação ordinária em face da UNIÃO e do INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA - INCRA, insurgindo-se contra o procedimento de desapropriação, aduzindo ter adquirido o imóvel desapropriando do Sr. Antônio Carlos Sesti, mediante celebração de contrato de promessa de compra e venda, e arrendamento, este averbado no registro de imóveis, sustentando, no mérito, a declaração de produtividade do imóvel e a sua consequente insuscetibilidade de ser desapropriado para fins de reforma agrária. O juízo monocrático extinguiu o feito com base no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, por ilegitimidade dos autores, por ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda do cartório imobiliário. Os autores manejaram recurso de apelação, ao argumento de impossibilidade de registro do referido contrato de compra e venda, por força de gravame de indisponibilidade de bens, que a União e o Incra tinham conhecimento da avença, e que o entendimento sumulado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que \"é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro\", consoante o verbete n.º 84. A Colenda 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4.ª Região, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos da ementa acima transcrita. Colhe-se do voto-condutor o seguinte trecho: Inicialmente ressalvo que, efetivamente, não foi registrado no Registro de Imóveis o contrato de promessa de compra e venda celebrado pelos apelantes e o vendedor, Sr. Carlos Alberto Sesti (fls. 24⁄25 e 398⁄405). Ademais, apenas o contrato de arrendamento, em que consta como arrendatário o ora apelante Luiz Rotilli, foi objeto de registro na matrícula do imóvel (fl. 25). Todavia, o mencionado contrato de arrendamento é figura de direito pessoal, não atribuindo, via de consequência, direito real aos apelantes, considerando-se que não consta no rol taxativo previsto no art. 1.225 do CCB, que transcrevo, para o correto desate da lide: \"Art. 1.225. São direitos reais: I- a propriedade; II- a superfície; III- as servidões; IV- o usufruto; V- o uso; VI- a habitação; VII- o direito do promitente comprador do imóvel; VIII- o penhor; IX- a hipoteca; X- a anticrese; XI- a concessão de uso especial para fins •••