O CONDOMÍNIO E O NOVO CÓDIGO CIVIL - ELENCO DAS ALTERAÇÕES HAVIDAS

Dominique Pierre Faga e Heronides Dantas de Figueiredo (*) O Novo Código Civil, que entrou em vigor em 11.01.2003, introduziu diversas alterações no que se diz respeito aos condomínios edilícios. Dessa forma, uma parte dos dispositivos da antiga Lei de Condomínio (Lei nº 4.591, de 16.12.1964), ficou sem efeito a partir de janeiro de 2003, tendo sido substituídos pelos dispositivos do Novo Código Civil (artigos 1331 a 1358). Daremos a seguir um elenco das alterações havidas, junto com alguns comentários. Qualquer observação, acréscimo ou mesmo discordância por parte dos leitores serão bem vindos, pois é através do debate franco e leal que mais facilmente poderemos esclarecer as questões. I – PENALIDADES POR ATRASO NO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL Diz o § 1º do artigo 1336: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Verifica-se por aí que a multa máxima a ser cobrada do condômino pelo atraso no pagamento das cotas condominiais será de 2% (dois por cento), aplicável aos débitos vencidos a partir de 11.01.2003. A fim de amenizar o impacto negativo que essa interferência nos condomínios causará, poderão ser adotadas algumas medidas, a saber: a) Estabelecer na convenção, a cobrança de juros moratórios pela taxa SELIC, que atualmente (março de 2003) gira em torno de 1,8% ao mês, mencionando que nunca serão inferiores a 1% ao mês. Tal norma deverá ser introduzida através de alteração na convenção de condomínio. O artigo 406 permite a adoção da taxa SELIC. Ao que tudo indica, os juros poderão ser capitalizados mensalmente pois a lei fala em juros de um por cento “ao mês”. E é assim que são calculados os juros pela Secretaria da Receita Federal sobre tributos em atraso. Juros capitalizados mensalmente, significa que todo mês os juros são incorporados ao valor da dívida, incidindo no próximo mês sobre o valor da dívida mais os juros do mês anterior. Exemplo: Dívida de R$ 100,00. Juros de 1,8% ao mês. No primeiro mês de atraso dará 100,00 + 1,80 = 101,80. No segundo mês os juros incidirão sobre R$101,80. Se forem ainda de 1,8% darão R$ 1,83 que, somados ao valor já capitalizado anteriormente, dará R$ 103,63. E assim por diante b) Estabelecer a cobrança dos juros “pro rata die”, ou seja, proporcional aos dias de atraso, quando não der mês completo. Exemplo: Atraso de um mês e 15 dias. Taxa SELIC de 1,8% ao mês. Juros de 1,8% (um mês), mais 0,9% (15 dias). c) Multa de cinco vezes o valor da cota condominial. Diz o artigo 1337: “o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”. Observe-se que a falta deve ser reiterada. Não basta que o atraso seja de apenas um mês. Mas os atrasos constantes (digamos, pelo menos três meses) poderiam, a nosso ver e salvo melhor juízo, serem considerados para efeito da multa quíntupla. Note-se que essa multa deve ser calculada sobre o valor de uma cota mensal e não sobre todas as cotas em atraso. Esta penalidade deverá ser aprovada por 3/4 dos condôminos restantes. Cremos que esse assunto dará ensejo a muitas controvérsias. Mas os argumentos a favor são fortes, pois a multa está prevista para aqueles que não cumprem reiteradamente com seus deveres e o primeiro dever do condômino, elencado no artigo 1336, é “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais”. d) Honorários de advogado – Amenizando mais ainda o pequeno percentual da multa (2%), os artigos 389 e 395 do Novo Código Civil permitem a cobrança de honorários de advogado, independentemente de se ter entrado com ação judicial. Basta que a cobrança tenha sido remetida a um advogado ou ao “departamento jurídico”. Esse entendimento tem sido esposado por diversos articulistas. e) Correção monetária das parcelas em atraso, também prevista pelos citados artigos 389 e 395. Para dar mais força às penalidades acima, convém que as mesmas sejam incluídas na convenção do condomínio. II – GARAGENS Com relação às garagens há três hipóteses a serem consideradas: 1ª hipótese – A garagem constitui uma unidade autônoma, perfeitamente descrita e caracterizada, com as suas respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, com matrícula própria no Registro de Imóveis. Neste caso, a garagem poderá ser alienada, gravada ou alugada livremente, mesmo a pessoas estranhas ao condomínio. É como se fosse um apartamento ou conjunto (art. 1331, § 1º). 2ª hipótese – A garagem, embora esteja individualizada e separada do apartamento ou unidade condominial, forma um só todo com esta, com uma única matrícula no Registro de Imóveis. Nesta hipótese, a garagem poderá ser alienada a outro condômino. Só poderá ser alienada a terceiros, se essa faculdade constar da convenção do condomínio e se não houver oposição por parte da assembléia geral (art. 1339, § 2º). Na alienação para outro condômino, deverá ser alterada a descrição das unidades, na convenção. Já se o adquirente for pessoa estranha ao condomínio, a garagem deverá ser destacada, com atribuição da sua parte ideal no terreno e partes comuns e deverá obter matrícula própria no cartório de registro de imóveis. O melhor mesmo é as convenções e assembléias não permitirem a venda ou cessão a terceiros. Para a locação não é necessária a autorização da convenção, nem da assembléia. Entretanto, deverá ser dado o direito de preferência, em condições iguais, primeiramente aos possuidores (proprietários, inquilinos e outros, que ocupam o •••