CONDOMÍNIO - LEI NÃO DISTINGUE TIPOS DECONDOMÍNIO SEM MORADIA

Severiano Ignácio de Aragão - Juiz de Direito 1 - Extensão das regras do condomínio horizontal aos conjuntos residenciais atípicos loteamentos fechados. A Lei 4.591/64, na apreciação do ilustre jurista que a projetou, Prof. Caio Mario da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações - 1º ed. 1965 - Forense, nºs, 30 e 31 pp 56/57), exige que o condomínio especial, nela instituído deve compreender: a) unidades autônomas, às quais correspondam quota ou fração ideal do terreno e das partes comuns; b) estas unidades devem ter acesso, direto ou indireto, à via pública. Desde a lei anterior, diz o mestre de Direito Civil, "nas construções em praias e balneários e lugares pitorescos (...) os interessados vincula(am) ditas construções ao mesmo sistema, embora não pudessem inovar sua tutela (...) A nova lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, olhou para o assunto (art.8º), e abraçou na sua disciplina, esta modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço". Refere tratar-se de edificação em terreno aberto, e, diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada unidade se vincula apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificada, uma parte do terreno reservada a utilidade exclusiva (jardim, quintal) e, ainda, fração ideal sobre o que constitui condomínio. Discriminar-se-ão as áreas de passagem comum. Ao Condomínio, nesse tipo diferido condominial não assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial e tem de se sujeitar às regras da convenção do condomínio, observando as restrições nela constantes. Este é o pensamento da doutrina, refletindo o texto legal - art. 8º da lei. Pode, consequentemente, salvo erro nosso, o regime da lei condominial ser aplicada aos loteamentos e conjuntos residenciais fechados, desde que seja elaborada Convenção à qual se subsumem os seus condôminos. Cumpre notar que a denominação Conjunto de Edificação adveio da obra "Condomínio de Prédios de Apartamentos e Salas" do insígne especialista Valdemar Leandro, que considerou este modelo uma inovação da Lei, "prevendo diferentes tipos de edificações em condomínio, em expansão no futuro e conforme exigências sociais" (Condomínio Imobiliário - Impres S. Paulo - 1972/3 - pp 27/8). II - Do regime legal dos loteamentos. Condomínios fechados atípicos. Não havendo convenção regular, entram tais conjuntos residenciais ou balneários ou de qualquer natureza, no regime comum, nascendo daí muita polêmica, dando lugar à turbulência jurisprudencial que vivemos. Muitos enfocam o problema à luz das regras sobre sociedade (associação) civil, descambando o debate para questões complexas, especialmente no tocante a: 1) Affectio societatis: 2) pacto de adesão, ante a ausência de participação estatutário - convencional; e 3) direito de dissociação liberatória dos ônus comuns associativos, indo até à invocação da garantia constitucional correlata. De trivial sabença que, na maioria dos aglomerados dessa natureza, os loteadores costumam realizar convenções ou estatutos básicos, aos quais aderem os adquirentes de lotes ou casas. Surgem dúvidas sobre a validez e eficácia da aceitação (declaração de vontade) implícita ou explícita do engajamento associativo, em ordem a se estabelecer o liame obrigacional conseqüente. É que esta nova modalidade comunhal engendra a necessariedade, para a existência do seu complexo, de Serviços e Utilidades Suplementares essenciais ao seu funcionamento e utilização, tais como: A) Portes, cercas, muros, guaritas e segurança; B) Tratamento de água e conservação de ruas internas, vales de escoamento e limpeza de áreas baldias; C) Iluminação e serviços complementares •••