Do cancelamento da venda e compra de imóvel com cláusula resolutiva expressa: Implicações e alternativas – Parte I

A venda e compra de um bem imóvel exige das partes envolvidas a adoção de uma série de cautelas, bem como imputa a compradores e vendedores o dever de analisar, preventivamente, as condições do negócio jurídico, a fim de que sejam evitados transtornos futuros e inúmeros ônus às partes. Para fins de ilustração da situação aventada no título do presente artigo, incumbe descrever uma situação muito singela e corriqueira que, inicialmente, aparenta não implicar grandes problemas, mas, se focada em outra perspectiva, pode se tornar causa de um emaranhado de transtornos e, especialmente, prejuízos financeiros. Caso prático: Venda e compra de um imóvel realizada com cláusula resolutiva expressa em que se deu a inexecução das obrigações contraídas, por parte do comprador. A venda e compra se encontra devidamente registrada na serventia imobiliária competente (cartório) e o ato de registro contém a menção à cláusula resolutiva expressa, por ser essência do contrato. As partes, diante do inadim-plemento, pretendiam cancelar o registro da venda e compra por meio de requerimento assinado por vendedor e comprador, com firmas reconhecidas. O registro imobiliário negou a averbação do cancelamento da venda e compra por mero requerimento dos interessados. Na sequência, as partes apresentaram escritura de distrato, sem, contudo, juntar a guia comprobatória do pagamento ou certidão da inexigibilidade do Imposto de Transmissão Inter Vivos – ITBI. O que fazer diante destas hipóteses? Tal situação poderia ser evitada com a adoção de outras providências? Pois bem, suponha-se que um imóvel foi vendido e que vendedores e compradores estabeleceram na venda e compra, ao firmarem o instrumento particular ou a escritura pública, a cláusula resolutiva expressa. A cláusula resolutiva pode ser expressa ou tácita. Para fins de fundamentação legal, dispõem os artigos 474 e 475 do Código Civil: “(...). Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial(...). Art. 475. A parte •••