Ações de despejo e a teoria do adimplemento substancial

A Lei 8.245/91, também conhecida como a Lei de Locações, permite ao locatário extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, depositando em juízo as quantias em aberto no prazo da defesa (trata-se da “purga da mora”). Ocorre que a própria Lei estabelece de maneira expressa, em seu artigo 62, que isto só pode ser feito a cada 24 meses. Ou seja, nos termos da Lei de Locações, o locatário pode purgar a mora, e extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, apenas uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses. Antes disso, qualquer inadimplemento, por menor que seja, permite ao locador rescindir o contrato e despejar seu inquilino, sem que este último tenha a possibilidade de pagar em juízo. Da mesma forma, é comum que, em ações de despejo, locador e locatário façam acordos para pagamento de eventual saldo em aberto, ficando estabelecido que o inadimplemento do inquilino resultará na imediata expedição de mandado de despejo, sem a possibilidade de purgação da mora. Esta espécie de acordo, homologada judicialmente, pode ser cumprida de forma imediata, bastando que o locador informe o inadimplemento em juízo: o inquilino fica sem qualquer chance de defesa. Em ambas as situações, entretanto, é importante considerar que a Lei de Locações não existe em um vazio, e deve ser interpretada em conjunto com os princípios legais que regulamentam os contratos de maneira geral, especialmente os princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva (artigos 421 e 422 do Código Civil). Os contratos de locação possuem valor social e devem ser preservados, tendo em vista o direito à moradia, no caso das locações residenciais, e a preservação do fundo de comércio, no caso das locações comerciais – tudo nos termos da Lei de Locações. E no caso específico das ações de despejo, o remédio que a Lei 8.245/91 oferece aos locatários é a purgação da mora, que permite o pagamento em juízo das obrigações em aberto, extinguindo o processo •••