Promessa de compra e venda – Venda de todo o bem por apenas um dos condôminos é ineficaz – Distrato necessário – Devolução dos valores pagos pelo comprador

Comentário: A propriedade que pertence a um condomínio impede a alienação do bem imóvel por apenas um dos condôminos a um terceiro sem a aquiescência dos demais, que têm ainda a prerrogativa de exercer o direito de preferência, o qual foi ignorado pelo alienante. Essa situação gera o dever de distratar o que foi pactuado irregularmente. O descumprimento contratual por culpa recíproca importa em restituição dos valores pagos ao comprador e retorno do bem ao alienante, sem que o comprador receba qualquer indenização por dano moral ou material, pois pactuou a aquisição sem o consentimento necessário dos demais coproprietários. Apelação Cível n. 2008.060600-2, de Itapema Relatora: Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta Ação de obrigação de fazer c/c danos morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Propriedade em condomínio. Ajuste do todo entabulado com apenas um dos condôminos. Litisconsórcio passivo necessário com os demais co-proprietários (art. 47 do CPC). Inexistência. Mérito. Ineficácia da avença em face dos outros donos. Distrato necessário. Consequências. Restituição das coisas ao status quo ante. Devolução dos valores pagos pelo comprador. Perdas e danos, contudo, rechaçados. Recurso parcialmente provido. Apenas quem efetivamente entabulou o contrato de compra e venda poderá ser demandado para transferência da escritura, condição que exclui do polo passivo os demais condôminos proprietários do bem, que nunca participaram do ajuste. Litisconsórcio passivo necessário, portanto, rejeitado. A venda de imóvel por quem não pode dispor do patrimônio como um todo torna o ajuste ineficaz perante os demais donos, e no caso enseja o irremediável distrato. Sem que haja nos autos, contudo, condições de definir com clareza a satisfação integral do preço pelo adquirente, o caminho mais razoável é o reconhecimento da inadimplência recíproca, com restituição das coisas ao status quo ante, mas sem qualquer condenação adicional por perdas e danos, até mesmo morais, devido ao contrato frustrado. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2008.060600-2, da comarca de Itapema (Vara Única), em que é apelante Júlio César Garay Jara e apelado Ronaldo Ricardo Hesse: A Terceira Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, dar provimento parcial ao recursopor votação unânime, dar provimento parcial ao recurso. Custas legais.. Custas legais. O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Marcus Túlio Sartorato, com voto, e dele participou o Exmo. Sr. Des. Saul Steil. Florianópolis, 22 de novembro de 2011. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Relatora RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com danos morais e pedido de tutela antecipada ajuizada por Julio Cesar Garay Jara em face de Ronald Ricardo Hesse. Articula o autor que firmou com o réu contrato particular de compra e venda tendo por objeto o apartamento n. 204 do Edifício Residencial Fabiana, bloco B, situado em Itapema, pelo alegado preço de R$ 120.000,00. Em seguida assevera que adimpliu parcela substancial dos valores e que quando faltavam apenas R$ 6.840,00 tencionou imitir-se na posse do bem, mas foi surpreendido com a recusa do vendedor, que teria apontado uma dívida restante no valor de R$ 40.494,21, decorrente da inserção de juros abusivos, nem sequer previstos no ajuste. Sustenta que resolveu depositar o quantum que considera devido na conta do demandado, e pede, agora, a outorga da escritura definitiva, além de indenização por danos morais. Via tutela antecipada solicita a anotação da demanda no registro do imóvel, e a imissão possessória imediata. A antecipação de tutela foi deferida às fls. 36/40, o que resultou em agravo de instrumento proposto pelo réu, desprovido neste Sodalício. Outrossim, o demandado apresentou contestação. Preliminarmente, apontou litisconsórcio ativo necessário do autor com sua esposa, e litisconsórcio passivo necessário seu com as outras três pessoas que detém a propriedade do bem em condomínio. Disse que o contrato escrito apresentado pelo acionante seria falso, desde logo propondo perícia da sua assinatura, e asseverou que na verdade a tratativa foi verbal, com previsão de que deveriam ser pagos R$ 115.000,00 até \"meados do mês de fevereiro de 2005\". No entanto, articulou que a previsão não foi cumprida, e que houve renegociação do preço para R$ 165.000,00, a ser quitado até janeiro de 2006, o que também não foi atendido. Nesse ínterim, afirmou que não havia dever de outorga da escritura e requereu a improcedência do pedido inicial. Houve impugnação à peça defensiva. Às fls. 156/170 repousa perícia que concluiu pela falsidade da assinatura atribuída ao demandado no contrato de fls. 32/33. Regularmente processado o feito, sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Conforme dispôs o MM. Juiz a quo, a condição de propriedade em condomínio sobre o bem suprime completamente a possibilidade de o requerido comprometer-se a passar a escritura ao demandante, condição bastante à rejeição do pleito exordial. Adiante, acrescentou que o inadimplemento do réu deverá resolver-se em perdas e danos, as quais •••