EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO ESPECIAL EM SHOPPING CENTER E SUA PERSONALIDADE JURÍDICA

Tendo em vista que se alega que o condomínio de vários shopping centers não foi constituído legalmente, não tendo personalidade jurídica própria, nem mesmo podendo ser considerado um condomínio especial do próprio segmento, porque a Escritura Declaratória de Normas Gerais Regedoras do Funcionamento e Utilização desses condomínios supostamente não prevê a formação do condomínio, deparamo-nos, por vezes, com problemas de existência e representatividade junto a bancos, atos notariais, assinaturas de contratos, etc. Tais problemas, contudo, a nosso ver, têm sido levantados de forma prematura, sem a consideração de que se cuida de instituto novo, específico do ramo de atividade, ou seja, não se considera que estamos diante de condomínio típico do segmento de Shopping Center, condomínio especial e com regras próprias, portanto, mas que não deixa de ser também considerado condomínio, para os fins e efeitos de direito. Do exame da Escritura Declara-tória desses condomínios constatamos, ao primeiro súbito de vista, que foram estabelecidas as normas gerais que disciplinarão as locações, o uso de unidades e o funcionamento geral do shopping center, ou seja, regras para todos aqueles que, em comum, participarem do empreendimento shopping. E à essa Escritura Declaratória desses condomínios, os lojistas aderem expressamente no momento da formalização de cada contrato de locação, juntando a sua vontade à expressão e ao conceito condominial. Isso, por si só, já demonstra o ânimo, o espírito, a alma, a mente, a índole, a intenção, a vontade, repita-se, voltada para o condomínio. Com efeito, condomínio, na linguagem do Direito Civil, embora signifique direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, o Direito Moderno, contudo, no que é inerente aos princípios e regras aplicáveis aos shoppings, ampliou esse conceito, sem dele fugir, designando como de uso comum ou condomínio as diversas dependências de um prédio, como áreas, corredores, elevadores, lojas, lugares de uso comum, razão pela qual podem ser utilizadas por todos os usuários e lojistas, que inclusive devem respeito à Administração (semelhante ao síndico), manutenção, conservação, encargos, etc. A Escritura Declaratória que constitui essa pluralidade de direitos e interesses, em comum, reveste-se da forma de condomínio, seja em suas definições, todas elas constantes da referida escritura, seja na maneira de operação, seja mesmo regendo minuciosamente a vida do empreendimento como um todo, do “tipo condomínio”. É ler essa Escritura Declaratória e verificar de plano que tudo, nos mínimos detalhes, estão regrados e normatizados. Veja-se as definições, confira-se o seu objeto, onde vem dito, com todas as letras, que “a finalidade primordial de um Centro de Compras e Eventos é congregar no mesmo local o maior número de atividades empresariais, distribuindo os diferentes ramos de comércio e serviços, segundo uma planificação técnica, acompanhada de apurado estudo sobre o potencial de compras das áreas de influência que servem, visando dar ao consumidor segurança, conforto e o máximo de estímulo ...” Confira-se as declarações gerais, constate-se as regras para a utilização das unidades, anote-se como se usa as áreas de circulação e uso geral, verifique-se as normas de aluguel, da fiscalização do aluguel apurado com base no faturamento bruto, dos encargos decorrentes da locação, das garantias, da marca e logotipo do shopping, das dívidas dos lojistas, dos relatórios referentes às operações comerciais, do rateio das despesas entre todos, da taxa de administração devida à administradora, do regulamento interno, da associação dos lojistas, da rescisão e multas, enfim, a tudo tutelando os interesses comuns, no fomento das vendas. De se lembrar, nesse passo, que há vinculação obrigatória de todos os lojistas, sempre visando congregá-los com o objetivo principal de promover e divulgar o shopping e suas atividades; há fundo de promoção, visando cobrir as despesas de publicidade, propaganda e as mais diversas promoções; há normas visando uniformizar e simplificar o funcionamento, em todas as suas facetas, e a administração do shopping, face às inúmeras e indubitáveis vantagens decorrentes desse procedimento; existe perfeita integração das locações, •••