EXCELENTE COLABORAÇÃO DO DR. JETHER SOTTANO

Antonio Albergaria Pereira - Advogado e ex-notário O BOLETIM CARTORÁRIO, sente-se honrado com a valiosa colaboração que o dr. JETHER SOTTANO vem lhe dando. Seu objetivo e jurídico artigo que nos enviou e a seguir transcrito, é de grande utilidade para todos os que interessam-se pelo DIREITO IMOBILIÁRIO: MUDANÇAS QUE ATINGEM O DIREITO REAL E OUTRAS CONSIDERAÇÕES A RESPEITODO DIREITO IMOBILIÁRIO Aprendi, durante muitos anos, que o direito real é o direito que recai diretamente sobre a coisa e por tal motivo sua principal característica é o “direito de seqüela” que consiste em acompanhar a coisa independentemente de quem a detenha ou possua, é um direito erga omnes. Como corolário, sempre tive presente o disposto nos artigos 859 combinado com o parágrafo único do artigo 860 do Código Civil, que dispõem - “Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu” - e “Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel e responde pelos seus encargos.” Acrescente-se a esses o artigo 530 - “Adquire-se a propriedade imóvel: I - Pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel.” Conseqüentemente, no meu entendimento, desde que se verifique, através de certidão de propriedade do Registro de Imóveis, que o devedor por título quirografário é titular do domínio, nada obsta que o credor penhore o imóvel constante da certidão, para garantia do recebimento do que lhe é devido. Entretanto, com a leitura do Boletim Imobiliário nº 36/93, verifico que esses conceitos jurídicos que me acompanharam por tanto tempo, já se tornaram obsoletos diante do dinamismo do direito moderno, que proporciona o nascimento de novos princípios jurídicos, ditando normas inovadoras e surpreendentes à tradição jurídica. De fato, perde tempo, quem de posse de uma certidão de propriedade do Registro de Imóveis, sem maiores pesquisas sobre o patrimônio do devedor, penhore imóvel que se encontre lançado em seu nome. Pois o comprador ou compromissário que não registra o seu título, e que, portanto, não obtém o direito real oponível a terceiro, encontra guarida no judiciário na interposição de embargos de terceiros à penhora pretendida contra o devedor alienante que, entretanto, mantém em seu nome o registro do imóvel. Caso este, comum na venda de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação. Essas decisões já formam jurisprudência pacífica amparada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme nos dá notícia o Recurso Especial 35.815-9 São Paulo, cuja ementa, regra: “Penhora - Promessa de Compra e Venda não Inscrita - Embargos de Terceiros - O disposto na Súmula 521 do Excelso Pretório vem sendo abrandado por esta Colenda Corte, ao admitir que titulares de contratos de promessa de compra e venda, não inscritos no Registro de Imóveis, têm direito de ajuizar embargos de terceiros.” A par disso, no mesmo Boletim, encontra-se excelente artigo do dr. Jaques Bushatsky intitulado: “Impenhorabilidade de Imóvel Residencial” - Lei nº 8.009 de 23/03/90, de onde se destaca: “A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça acolheu entendimento no sentido de que tem incidência imediata, desconstituindo até penhora já efetivada, texto legal que afasta da excutição imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar (bem de família); assim como os equipamentos que a guarnecem. Inteligência das Normas da Lei nº 8.009/90 - “Sequer a situação em que o crédito sob execução só foi concedido por possuir o devedor à época, antes do advento da Lei nº 8.009/90, o imóvel em que reside, tem o condão de afastar a incidência da proteção legal. É o que consta do venerando acórdão unânime relatado pelo Ministro Bueno de Souza. A alegação também de que quando concedeu o crédito o fez por possuir o devedor o imóvel não importa reconhecer que por isso tem o direito adquirido em ver os bens do devedor a garantir seu crédito. É o que, ao invés de se precaver com a hipoteca do imóvel, ficou só com a garantia pessoal, razão a não justificar sua reclamação, pois tanto poderia o bem não ser penhorado por alienação antes da penhora ou por alteração da legislação quanto aos bens que se sujeitem à penhora, como foi o caso dos autos.” Portanto, outra concepção impeditiva da penhora. Interessando-me pelo assunto, e à recomendação de Walter Ceneviva, em a “Folha de S. Paulo”, adquiri a obra de Joaquim de Almeida Batista intitulado “Impenhorabilidade do Bem de Família Vista pelos Tribunais” Lei nº 8.009/1990, a qual focaliza nada menos que 73 acórdãos formando enorme subsídio para quem pesquisa essa matéria. Ainda, no referido Boletim, modificando, sob outro ângulo, o direito real, encontra-se valioso artigo do Professor Waldomiro Azevedo Silva, tecendo consideração sobre a devolução das importâncias pagas, depois de se concretizar a quitação de 1/3 das prestações, e o faz nestes termos de suas conclusões, abordando a promessa de compra e venda: “Para concluir: a) a rescisão não é automática como diz a cláusula, pois tal se dá somente depois da constituição em mora do devedor, que dentro do prazo não respondeu, isto é, não pagou o débito; b) Se o contrato estiver registrado e tendo o adquirente pago mais de 1/3 do preço, o loteador terá que restituir o que recebeu pelo preço, sem o que não poderá registrar nova operação com relação àquele mesmo lote; c) Ainda que conste no contrato a cláusula da não-obrigação à indenização por benfeitoria, é cláusula sem efeito, •••