LOCAÇÃO - REVISIONAL - PRAZO DE TRÊS ANOS (ART. 19 DA LEI Nº 8.245/91) - AJUIZAMENTO PREMATURO - APLICAÇÃO - OPOSIÇÃO À LEI - INADMISSIBILIDADE

Agravo de Instrumento nº 376.431/3-00 Comarca de: São Paulo. Relator: Souza Aranha. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os juízes da turma julgadora da Primeira Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil deram provimento ao recurso, para julgar extinto o processo, por votação unânime, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado. São Paulo, 28 de janeiro de 1993 Souza Aranha - Juiz Relator. VOTO Nº 3.888 Trata-se de recurso de agravo, na forma de instrumento, interposto contra a r. decisão trasladada a fls. 34/37, que rejeitou preliminar de carência da ação, por impossibilidade jurídica do pedido, já que a ocorrência de fatos imprevisíveis, a ensejar a aplicação da denominada “teoria da imprevisão”, possibilitaria o processamento da presente ação, a despeito de não preenchido o requisito temporal a que alude o art. 19 da Lei nº 8.245/91. Sustenta a agravante, a seu turno, que a preliminar merecia acolhida, vez que não obedecido o limite temporal acima referido, além do que a cláusula “rebus sic stantibus” não poderia alterar norma positiva, suscitando, ainda, má-fé da agravada, posto que pretende descumprir, agora, condições que outrora estabelecera. Formado o instrumento e contra-minutado a fls. 174/183, restou mantida a decisão agravada (fls. 185). É o relatório. A questão debatida nos autos cinge-se, na verdade, à possibilidade de processamento de ação revisional de alugueres, a despeito de não cumprido o pressuposto de ordem temporal referido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91, que exige o transcurso de três anos para o exercício do direito de revisão dos locativos. Na espécie, nota-se que a presente ação fora ajuizada decorridos um ano e um mês de vigência do pacto locatício, encetado a 15.01.91, tendo sido fundamentada na cláusula rebus sic stantibus ou “teoria da imprevisão”, visto que o aluguel pago pela locatária teria se tornado exorbitante, rompendo o equilíbrio econômico, em função de imprevisto fenômeno recessivo, superveniente à celebração do contrato. Assim posto o litígio, cumpre analisar o posicionamento da doutrina e da jurisprudência acerca da matéria ora ventilada. ANTONIO CARLOS MARCATO, in “Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos”, ed. Saraiva, p. 409, ao comentar o art. 68 do vigente diploma inquilinário (Lei nº 8.245/91), assevera: “Não integralizado, em qualquer dos casos, o triênio legal, deverá ser decretada a carência da ação revisional, quer mediante a sua argüição pelo réu, quer por iniciativa do próprio juiz (CPC, arts. 295, III, 301, e § 4º). SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, in “A Nova Lei do Inquilinato Comentada”, ed. Forense, p. 86, tecendo considerações acerca do art. 19 do novel estatuto inquilinário sustenta: “Tendo em vista que a lei fixou um limite temporal, para a revisão do aluguel, não nos parece possível ajuizar a ação antes de completado o triênio, ainda que sob a invocação da teoria da onerosidade excessiva, e diante de sensíveis alterações das condições econômicas do lugar” (grifamos). MARIA HELENA DINIZ, in “Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada”, ed. Saraiva, p. 92, ao discorrer sobre o art. 19 da Lei nº 8.245/91 enuncia que “essa revisão do valor locativo só poderá ser pleiteada a partir de três anos da data do contrato ou do acordo anteriormente feito”. Em idêntico sentido, outrossim, o posicionamento de CARLOS CELSO ORCESI DA COSTA (“Locação de Imóvel Urbano”, ed. Saraiva, p. 107) e ARAMY DORNELLES DA LUZ (“A Nova Lei do Inquilinato na Prática”, ed. RT, p. 52) e GILDO DOS SANTOS (“Locação e Despejo”, ed. RT, p. 45). A jurisprudência, por sua vez, tem-se manifestado de forma desfavorável à revisão do valor locativo quando não observado o requisito temporal. Com efeito, decidiu este Sodalício recentemente que a cláusula •••